物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。

　　相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。

　　3.外资投资国内房地产市场呈扩张趋势

　　近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主;二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节;三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。

　　(二)两三年后我国房地产市场发展趋势预测

　　1.供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在

　　2008年，增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施将继续执行，供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。但从另一方面看，土地供应量的大幅增加仍存在较强的制约，一是对土地出让数量的控制将是长期的。确保18亿亩耕地面积是不可逾越的底线，这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的，是不能松动的。二是征地拆迁难度将加大，增加土地供应的难度。《物权法》实施后，客观上征地拆迁的难度将加大，拆迁周期会延长，这无疑会增加土地供应的难度。三是开发企业储备充裕的土地是公司生存发展的需要，短期难以得到改变。房地产开发企业，特别是房地产上市公司，土地储备的多寡是衡量其投资价值的关键指标，因此其储备土地存在内在驱动，抑制出让土地如期形成市场供应。

　　2.房地产调控力度进一步加强,资源将向保障性住房倾斜

　　我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向， 2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。

　　1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。

　　3.企业并购和重组将成为年度主调

　　在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国滞贷危机影响下，2008年以后我国房地产行业竞争将将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强;而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。

　　综上所述，我们分析的结果是：08年房地产市场供给平稳增长，结构改善;房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大。

　　土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年以后一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。

　　在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势，但2008年之后将保持一段较长时间的平稳状态。

　　在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年及以后中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。

　　结论：

　　房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体“拐点”出现的可能性不大。

　　面对当前房地产发展的复杂态势，我们应该保持清醒的头脑，深度认识房地产发展的规律性，看准房地产发展的阶段性，理性的进行个人在房地产行业的投资。这样才能在投资上未雨绸缪，做好“削峰”和“填谷”的准备，以防患于未然，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造较好的条件。

　　参考文献：

　　[1] 李正全 发达国家政府干预房地产市场的政策演变趋势及其借鉴意义[J] 世界经济研究2005年第五期 63-69

　　[2] 张艳霞 对我国房地产市场发展的几点思考[J] 北京工业职业技术学院报2005年7月第4卷 第3期 89-92

　　[3] 王开泳，张宪玉 分众开发：房地产开发的新动向[J] 资源与人居环境 20-22

　　[4] 2008年2月房地产行业月报

　　[5] 单学勇 规范政府土地收益分配的财税对策[J] 价格月刊-2005(9)-25-26

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