政府对于土地市场的垄断造成供给不足，无论是土地的流入还是流出，都必须经过政府出让。土地流动性的的缺乏使得通过土地流动性和自由竞争的来降低土地成本的途径被彻底封闭。在一轮又一轮的拍卖中，开发商有时明知价格过高但还是得拼命吃进来，因为，土地出让只此一家。开发商前期所获得的超额利润很大一部分被不断高涨屡创新高的地价所吞噬，这迫使开发商又不断追求更大的利润。

　　(二)抑制开发商囤积土地，加大闲置土地处置力度，增加房屋供给

　　由于在目前垄断的土地市场体制下,土地的时间价值被无限放大,使得开发商更热衷于囤积土地，闲置土地增加。由于土地出让规模过大使开发周期过长导致开发商变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应;同时使规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，继而推高了房价。针对开发企业囤积土地的行为，2007年各级政府特别采取措施对土地一次性出让的规模进行控制，缩减土地一次性出让规模，加大闲置土地处置力度。目的是防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应。

　　加大闲置土地处置力度的措施一般有四点：一是实行建设用地使用权“净地”出让，改变毛地出让、净地交付的模式。也就是在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让;二是明确了按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费的标准;三是对开发时限提出单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年的明确要求。超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金;四是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。

　　如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定：出让的单宗住宅用地面积将控制在10—20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。另外，从2007年2月起，预征土地增值税改为清算土地增值税政策的实施，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，加大了闲置土地处置，抑制了开发商囤积土地的行为。

　　(三)实行差别的住房抵押贷款政策，保护自住需求，抑制投机

　　2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。

　　控制房地产开发贷款总量，抑制投机。房地产开发吸引大量资金流入房地产市场，乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也应运而生，甚至银行也纷纷涉足房地产业。于是，大量资金压在房地产上，该收回的不能收回，有的银行甚至还出现了透支现象，这不仅引发会房地产市场的混乱，还会引发金融秩序的混乱。

　　国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券的额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上进行控制，加强对投资方向的引导。银行发放贷款不得超过计划所确定的指标。

　　(四)调整房地产市场供给的结构，尤其要加快完善以廉租房为重点的住房保障制度

　　我国在住宅建设方面取得了伟大成就，城镇居民住房条件有了较大改善，然而目前我国总体居住水平还不高，住宅消费在家庭消费总支出中比重偏高，大多数普通百姓仅仅依靠自己的正常收入买不起房。解决问题考虑的重点是市场的需求和百姓的消费偏好，加强供给的结构调整。既要效率优先，又要兼顾公平。我国目前城镇居民的住房结构大致应为：5%～10%左右是经济适用房，10%～15%左右是廉租房，75%～85%左右是纯商品房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，加大对低收入家庭住房保障力度的政策目标的确立，以及具体政策措施的出台和逐步落实，将在很大程度上解决低收入家庭住房问题。2008年，这些政策措施的效果已经得以显现。目前房地产市场结构已初步出现了一些调整态势，新建商品房项目里中小户型、中低价格住房比重正在逐步提高。从长远来看有利于住房资源配置向中低收入群体倾斜，对平衡房价等也具有较大的作用。可以看出经济适用房在我国房地产市场建设、住房制度改革中的地位应该是过渡性的，是权宜之计。

　　(五)制度创新是市场的培育的需要和航标

　　以发展导向的制度既是宏观经济转型的需要也是房地产市场资源配置的必然选择，房地产业的稳健发展离不开制度的激励与约束。与房地产业运作相关的制度是一个有机体系，为了优化房地产市场资源配置，提升房地产业运作绩效，必须以科学发展观为导向，实现房地产经济基本制度的变迁。包括房地产市场交易制度，住房分配制度以及房地产金融保险制度和房地产产权制度。

　　四.我国房地产市场的发展趋势

　　由于我国房地产市场一度发展过热，使得我国经济出现了不稳定因素，居民的住房问题严重化，在2005年和2006年，为了稳定房价，整顿房地产市场秩序出台了“国八条”和“国六条”。 2007年8月又出台的24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。2007年各级政府特别采取措施对土地一次性出让的规模进行控制，缩减土地一次性出让规模，加大闲置土地处置力度，防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，形成有效的市场供应。2008年将是房地产市场发展情况复杂化的一年，根据我国在房地产市场调控上的现行政策，我们可对此有所预测。

　　(一)近一年内我国房地产市场发展趋势分析

　　1.房地产市场持续发展的支撑因素没有改变

　　支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，到2010年将达到49%，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。

　　2.物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值，这些变化进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升

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