【摘 要】房地产业是在国民经济中有着先导性、支柱性和基础性的产业，它的发展极大地推动了我国的经济增长。在20世纪90年代以来，我国房地产业迅速发展，成为国民经济新的热点。但过热使得我国房地产业发展历程中充满着关于房地产泡沫的争论，近年来，这种争论持续升温。房地产泡沫一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已在高速发展时期，防范房地产的不规范发展对我国经济平稳发生具有重要的意义。

　　本文在对近年来我国房地产市场的形势及政府的宏观调控进行分析的基础上，分析了房地产市场的宏观调控成效不大的成因，以及房地产市场发展过热引发的各种危害。并详细分析了影响我国房地产市场发展的各种因素，从而预测我国房地产市场发展的趋势。这对我们的投资有着一定的参考价值。

　　【关键词】 房地产市场;发展;历程;趋势

　　在市场经济运行中，个人和房产公司在房产中的重要性与日俱增，并且其发展将对房产经营产生重大的影响。房产发展的状况和秩序对经济运行具有极大的影响，同时又是关乎老百姓生计的大问题，因此，它在我国政府对经济的宏观调控政策中有非常重要的位置。为了能更好地了解我国房地产的现状和预测发展方向，必须对此做出研究，以提供较为充分的政策建议。

　　到目前为止，我国住房改革取得了很好的成绩，在很大程度上繁荣了我国的经济，解决了居民的住房问题，但也积累了不少矛盾。回顾分析我国住房制度改革中的政策调整轨迹，有利于了解我国房地产市场宏观调控的政策走向，对我国居民在住房和房产投资上有积极的借鉴意义。 我国房地产市场的发展历程回顾 新中国成立之初到1977年，我国城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。1957年后我国坚持以发展生产为先，逐年削减住房基本建设投资规模，由于福利分房制度逐渐暴露出以及住房供给不足矛盾的突出的问题，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。

　　(一)1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段

　　在住房实物分配制度改革的阶段，进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。1980年邓小平：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。同年国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。

　　(二)1994年—1998年住房实物分配向住房市场化的过渡阶段

　　1994年7月国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定了房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。

　　1998年的23号文决定1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始，是我国住房制度改革的里程碑。

　　(三)1999年-2004年推行住房全面市场化的阶段

　　自1998年国发[1998]23号文后，我国房地产业发展迅速，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%两位数的快速增长，并且在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况。自国发[1998]23号)发布以来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。2003年出台的18号文将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。

　　(四)2005年至今是房地产调控的阶段

　　国发[2003]18号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。

　　2005年和2006年，为了稳定房价，整顿房地产市场秩序出台了“国八条”和“国六条”。随后，不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地产调控至今，稳定房价的目标尚未达到，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。

　　2007年8月出台的24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。业界普遍认为24号文标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。

　　纵观我国住房制度改革历程的四个阶段不难看出“房地产业如何定位”的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。房地产业的发展一方面能够解决人民的住房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾，不能鱼和熊掌兼得。社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈，这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。

　　二、 我国房地产市场发展中存在的问题以及负面影响

　　房地产是社会公众和市场主体基本生活与生存发展的基本需求和重要保障。社会公众要由一定的住房来保障其基本生活，市场主体则需要一定的房屋和土地以保证其生存和发展的基本需求，我国房地产正是因此而得到不断发展的。近年来，我国房地产持续高速发展 ，既在一定程度上满足了社会公众和市场主体的生存与发展需求，同时 ，又因政府管理不完善 、政策欠缺、开发商过度逐利 、消费者消费理念失当和投资者的投机行为等存在着诸多隐患，如果政府不采取科学有效的调节措施 ，必将对国民经济持续稳定健康发展产生不良影响。国内房价快速飙升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚积的风险不断上升。如今房地产市场问题已不再仅仅是某个行业的问题，也不仅是一个纯粹的经济问题，而且是社会问题。

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