(一)商品房价格上涨过快

　　据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4% ，首次超逾居民收入增长。2005年，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，比上年回落2.2个百分点。2006年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年回落2.1个百分点。去年1-12月，70个大中城市房屋销售价格的同比涨幅分别为7.56% 。可见，去年房价涨幅基本呈现逐月放大的局面，并在受房贷新政影响、楼市交投萎靡的年尾仍创出两位数的涨幅新高。由此，市场认为今年进一步落实调控、稳定房价的任务依然艰巨。2.部分地区房地产投资规模过大。全国房地产开发投资增幅由2003年的30.3%，逐步回落到2004年的28.1%、2005年的19.8%、2006年的21.8% ，2007年全年我国房地产开发投资增长30.2% ，并高于全社会固定资产投资增幅。

　　(二)供求结构失衡，商品房结构性问题加剧

　　表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120平方米每套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。前几年房地产过热时，高利润的高档写字楼和商业设施项目开发量过大。从住宅供给内部结构来看，许多开发商在住宅开发上 ，偏重高利润的高档公寓、别墅开发，造成这部分高档物业发展过快，从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅。普通商品房售价过高，让许多市民只能望楼兴叹。于是 ，经济适用房就成为许多渴望圆住房梦的人的首选。与商品房空置量日益增加的状况截然相反 ，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。从目前看，政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房，国家计委和建设部计划投资1700亿元，计划建设 2。25亿平方米 的经济适用房。这将更有效地满足普通市民的住房需求。

　　(三)二元结构导致房地产市场畸形发展，房地产市场畸形发展加剧二元结构

　　城市化是中国经济向前发展过程中越不过的门槛，中国必须向一元社会转变。据有关部门估算，未来20年内，我国城市化率将达到60%左右，即将有4亿～5亿人转移到城市，而原本就居住在城市的4亿多人的人均居住面积也将翻一番。因而，大部分房地产商据此推论我国房地产市场有巨大潜力。当然，从表面上看这种推断非常有道理，但这需要一个前提条件，即每个进入城市的人都能买得起房子。

　　当前我国城市居民有家有业有钱的人基本上都有自己的住房，他们可能还会换房，买第二或第三套房，就这部分人而言，改善性购房和投资性购房将是主流和主体。另外还有一部分是刚刚被城市化的人，他们买房的目的很简单，就是居住。我国要在未来的20年内达到60%左右的城市化水平，必然会有大量农村劳动力转移到城市。我国的城市化其实是农民工的城市化，如果没有4亿多的农民转移到城市，房地产业就不可能有大的发展，中国经济也就不会有质的转变。这部分人在城市中占有相当大的比重，并将成为城市居住者中的大多数，必须予以高度重视。

　　然而，现实情况是，二元社会条件下的房地产市场将向两极化方向发展。高端是城市投资性的房地产市场，这部分人收入高，购买力强，他们买房的目的不是住，而是投资增值，他们希望房价不断上涨。而低端市场上多为刚被城市化的人，他们收入低，购买力弱，买房就是为了居住。这些人希望房价稳定或在可能的情况下降低。但收入差距较大的现实让很多低收入者只能望房生畏，二元社会结构不断加剧，我国房地产价格也呈现出两极化的发展趋势。

　　(四)国家的宏观调控不理想，对社会经济环境的影响

　　自我国实行对房地产市场的调控以来效果不明显，没有真正实现宏观调控的预期效果。房价由于对土地供给的控制仍有可能继续升高，房地产商连续炒作控制舆论，房地产市场泡沫还有继续发展蔓延的趋势，影响房地产市场走势的主导力量还在不断增强，银行贷款收缩效果不明显。如果土地利用计划和房屋拆迁计划得以严格执行，供需差距进一步扩大，房价上涨仍可能持续。部分企业开发资金短缺，供应总量和供应速度下降，信贷收缩加大了开发商的融资成本和风险。从投资角度看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就有可能流入房地产市场，房价就存在继续上涨的理由。最近，在对房地产市场实行宏观调控的大背景下，我国房地产价格尽管有所回落，但局部地区仍在不断上升。房地产市场秩序得到了一定程度的控制，但局部地区仍较为混乱。

　　(五)社会资源不能均衡共享

　　房价问题不是我国房地产市场存在的唯一社会问题，社会公共资源如何公平共享的问题也是其一。那些靠近政治经济中心的城市可以获得相比其他城市好得多的公共服务资源，而这些资源才是房产最核心的价值，并体现到了房价上。

　　房产的价值取决于自然、历史、社会等因素，房产的价值就是公共资源的价值，公共资源的价值应由社会共享，而不是由任何个人或机构独享。

　　社会资源不能公平、均衡共享，导致各个城市房地产价格差距较大，进而产生“价格洼地”，吸引投资资金和消费资金向“洼地”积聚，无形中提升了“洼地”区域房地产的价格，并使之超过了本土居民的承受能力。

　　(六)房地产泡沫导致潜在金融风险

　　我国房地产业发展的原动力主要来自于金融支持 ：一是直接支持企业的房地产开发投资;二是通过发放个人住房贷款增加住房销售和扩大房地产需求。许多房地产开发商从金融机构手中获得开发房地产项目的资金，然后进行滚动操作，最后将楼盘以按揭贷款的方式进行销售，将房地产投资的风险“套’’在了金融机构身上。目前，开发商 60%以上的资金都是通过银行贷款来解决的，由于房地产业对金融的依赖性太大，导致了金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险。房地产市场的不稳定可能直接导致房地产金融市场震荡，酿成金融风险，危及宏观经济稳定。为了给目前火热的房地产业进行适度降温，防范房地产泡沫可能产生的金融风险，金融机构应当通过适当的信贷政策 来引导房地产市场结构的调整。

　　三. 解决我国房地产市场问题的措施

　　2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。采取的调控措施以及其主要原因分析有以下几个点:

　　(一)加快土地供地速度,增大土地供应量

　　国家调控使部分地区加大了房地产市场的土地供应。2007年1～5月，全国住宅用地的供应量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量同比增加166%。

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