台湾地区民法债编增订时认为：“建筑基地之出租人将基地出卖于第三人时，承租人之租赁权虽继续存在，然其使用与所有乃不能合一。承租人在承租基地上设置之建筑物出卖于第三人时，亦然。为达到使用与所有合一之目的，促进物之利用并减少纠纷，爰参照‘土地法’第一百零四条，增订本条。” [18]使用与所有合一，得出促进物之利用，提高资源利用效率的结论，难免牵强。财产法当以优化资源的配置，促进资源利用效率为目的。在物权法领域，罗马法的“以所有为中心”的物权观念逐渐不能完全适应现代社会发展的需要，日耳曼法“以利用为中心”的物权理念已经成为当代物权法的发展趋势。各种他物权制度恰恰是通过所有与使用的分离，实现“物尽其用”的价值。

　　尤其是承租人优先购买权之设定，使得出租人出卖租赁房屋，必须在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。极易造成出租人为达成交易而进行的谈判磋商、时间等成本的浪费。尤其是当前房地产市场价格瞬息万变，交易时间的延长会造成出租人丧失最佳的交易机会，从而造成利益损失。例如，出租人将房屋出卖后，承租人在两年的诉讼时效期间内主张宣告该买卖合同无效，必然会造成出租人交易成本的浪费。而由于房屋价格在两年内发生变化，以买卖合同订立时约定的价格作为同等条件的判断标准，如果价格升高则承租人获益;反之如果价格降低，承租人可以不主张优先购买权。因此，承租人优先购买权购买权制度由于极不公平地偏袒承租人利益，实践中容易诱发承租人以牺牲善意第三人的利益为代价进行投机获利的心理。

　　效率的基本意义在于：从一个给定的投入量中获得最大的产出，即以最少的资源消耗取得同样多的效果，或以同样的资源消耗取得最大的效果。在经济学里，“合乎理性的人”的假设通常简称为“理性人”或者“经纪人”的假设条件，其基本特征就是：每一个从事经济活动的人都是利己的。也可以说，每一个从事经济活动的人所采取的经济行为都是力图以自己的最小经济代价去获得自己的最大经济利益。承租人优先购买权之设定严重背离了“理性人”之理论，极大地牺牲了出租人的利益，必然妨碍市场交易的达成，进而降低市场交易的整体效率，不利于经济的发展。

　　(四)法律适用中存在的问题

　　在司法实践当中，由于对承租人优先购买权法律规定认识的模糊，造成不同法院对优先购买权纠纷作出完全不同的判决，严重损害了法治的权威性。如房屋承租人以优先购买权受到侵害为由，向法院提起诉讼主张撤销房屋出租人与第三人之间的房屋买卖合同，有的法院判决判决该合同有效，承租人损失仅能向出租人主张;有的法院则判决撤销该买卖合同;还有的法院不但判决撤销该买卖合同，而且还同时判决出租人与承租人之间的买卖合同成立。[19]

　　1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条，1988年由最高人民法院发布的民通意见第118条都明确规定了房屋承租人的优先购买权，以及出租人出卖房屋提前通知的期限。区别在于，民通意见第118条更进一步地规定了出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。1999年颁布的合同法第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”按照《中华人民共和国立法法》第79条规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”因此，从法律规范的效力位阶分析，合同法的效力当然高于《城市私有房屋管理条例》以及最高人民法院司法解释。故最高人民法院司法解释与合同法规定相冲突时，当然应当适用合同法，而合同法第230条并未规定承租人行使优先购买权，出租人与买受人所定合同即无效。[20]根据合同法第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效合同。因此，确定合同无效必须以违反法律、行政法规的强制性规定为由。最高人民法院的司法解释显然无权对合同效力进行限制。法院在审理优先购买权纠纷案件时，不能直接以民通意见第118条为依据，判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。实践当中，有的法院不但判决撤销该买卖合同，而且还同时判决出租人与承租人之间的买卖合同成立，显然适用法律不当。

　　我们用规则引起的结果检验规则。一条规则如果与行为无关，他的功能就被扭曲了，因为规则本身的形成是为了落实必要的适用性。[21]在实践当中，房屋承租人优先购买权极易通过多种方式规避，造成人们对该制度的现实价值和功能产生怀疑。因此，有必要对该制度进行重新思考。

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