20年 737205.81 708766.25 4.01% 20年 905707.23 834161.56 8.58% 30年 875824.10 812716.25 7.77% 30年 1156192.14 1000549.06 15.56%

　　可以看出,随着利差的降低,CPM与CAM还款总额的差距正在缩小，这与CPM按月计复利，而CAM则按月计单利有关。利率越高，利差越大，CPM总还款额高出CAM总还款额的数量越大。目前多数商业银行一般建议客户选择CPM还款方式，住房公积金贷款多使月CAM还款方式。因此在低利率情景下，按揭人可不必太在意还款方式的选择，而主要考虑在CAM下，最初几年的还款压力较大，自己是否有足够的偿付能力，而CPM在整个还款期间还款金额不变，比较容易管理。

　　六、 第一套使用商业贷款，第二套使用公积金贷款可节省利息支出

　　如按揭人第一次使用公积金贷款，第二套用商业贷款，则根据现行政策贷款实行二套房贷款利率，要求基准利率上浮10%，由5.94%上浮到6.534%，同时首付比例上调为30%;但如果第一套用的商业贷款，第二套用公积金贷款，则仍实行3.87%的公积金利率，但是首付比例也上调到30%。假设一居民先后购买二套住房，每套住房的价值均为50万元，贷款期限均为20年，均采用等额本息偿还。公积金贷款利率为3.87%，商业银行贷款利率为4.158%。该居民可采取两种贷款策略,第一种策略是第一套住房使用商业贷款，第二套住房使用公积金贷款;第二种策略是第一套住房使用公积金贷款，第二套住房使用商业贷款。表5对按揭人采取的两种不同贷款策略进行了比较。

　　表5：二套房按揭人不同贷款策略的比较 策略1：第一套使用商业贷款、

　　第二套使用公积金贷款 策略2：第一套使用公积金贷款、

　　第二套使用商业贷款 商业性贷款 月偿还额 2457.35 公积金贷款 月偿还额 2396.61 累计利息 189764 累计利息 175186.4 公积金贷款 月偿还额 2097.03 商业贷款 月偿还额 2228.24 累计利息 153287.2 累计利息 184777.6 利息总额 343051.2 利息总额 359964 在第二种贷款策略中，由于第二套房使用的是商业贷款，因此利率比第一套房贷利率上浮10%，因此月偿还额为2228.24元，比第二套房采用公积金贷款的月偿还额高131.21元。策略1共支付利息343051.2元;策略2共支付利息359964元。由于第二套房使用公积金贷款不提高贷款利率，而使用商业贷款则提高贷款利率，因此对既符合公积金贷款条件，而又有第二套住房需求的人来说，第一套房使用商业贷款第二套用公积金贷款的方法可以节省更多利息。

　　七、降息使按揭人提前还贷的可能性降低

　　影响提前还贷的因素有许多。在固定利率的房贷下，如果市场利率降低，按揭人一般愿意提前还贷，因为提前还贷后，按揭人可以按较低的市场利率重新获得按揭贷款。但我国按揭贷款一般实行的是浮动利率，即每年1月1日根据去年利率水平调整第二年的房贷利率，因此按揭人的贷款利率水平将随降息而降低。因此在浮动的按揭贷款利率条件下，降息不会导致提前还贷增加。

　　提前还贷的必要条件是按揭人手中有多余资金，且该资金投资收益率低于房贷利率。目前我国居民主要的投资渠道有存款、债券、股票、商品期货等等。存款和债券的收益率一般低于房贷利率，股票市场自2008年10月28日以来走出了明显的上涨行情，商品期货从2008年底以来也是屡创新高。因此本文建议，对风险厌恶投资者，可以选择提前还贷。而对风险有一定偏好的投资者，鉴于房贷利率较低，如果手中有多余资金，可以进行一些股票、债券和期货的投资，当然前提是尽可能控制风险。对于普通市民来说，除了住房贷款，想要从银行贷款还是比较难的，并且即使是贷到款，相比住房贷款时间短、利率高，因此，在利率下调的环境下，推迟提前还贷，手头留有现金用作其他投资还是比较理智的。

　　八、结语

　　近日，上海南京等到的房地产市场就传出消息说，二套房贷款的利率优惠正在悄然收紧。目前，上海各大房地产中介已经陆续收到部分国有商业银行的口头通知，要求他们从11月1日起第二套房贷款利率严格按照基准利率上调10%来执行。如果利率上调1成，某一市民向银行贷款100万元买第二套房，按20年期的现行利率计算，上调一成利率与现行7折利率相比，则每月月供将增加1300元。

　　上海对于购买首套房和改善型购房实行的利率7折优惠政策明年将取消。对于首套房和改善型购房客户最低利率7折优惠是否延续，业内人士反映，优惠可以给7折，也可以给8折，也可以给9折，主动权完全在银行手里。

　　2008年9月以来宽松的房贷政策对购房者来说是一个难得的机遇，希望本文能为这段历史提供忠实的记录与分析。

　　[参考文献]

　　[1] 邓宏乾主编 房地产金融[M]，复旦大学出版社，2006年第一版，P103。

　　[2] 邓宏乾主编 房地产金融[M]，复旦大学出版社，2006年第一版，P105。

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