则在不考虑资金的时间价值的情况下,十年本利和为=686044.8元，需支付利息186044.8元。

　　(2)2008年12月23日贷款基准利率为5.94%，利率下限为七折，则此时:

　　P=50万元，i=5.94%÷12×0.7=0.3465%，此时A=5099.89元，本利和(不考虑时间价值)为611986.8元，需要支付利息111986.8元。比降息及利率下限调整前少支付月供617.15元，从利息总额看节省了74058元利息，占降息前(以2007年12月21日贷款利率下限计算)应支付利息总额的39.81%。

　　2.在等额本金偿还方式下

　　(1)以2007年12月21日的利率下限来计算，i=7.83%÷12×0.85=0.554625%，月偿还额为：

元

元

　　此时本利和为

元

(2) 以2008年12月23日的利率下限来计算，5.94%÷12×0.7=0.3465%，此时本利和为604816.25元，从利息总额看，比之前少支付62957.81元的利息，占降息前应支付利息总额的37.53%。

　　由上述计算我们可以看出，利率下调及优惠利率调整组合拳的出台，会从一定成程度上降低住房按揭人的还款压力，在月收入不变的情况下，提高了房屋按揭人的偿付能力。

　　三、对潜在房屋按揭人的影响

　　对购房者来说，利息成本虽然是其购房时需要考虑的因素,但决定购买的最根本因素还是房价。依据购房者的目的来看，住房需求可分为自住性住房需求和投资性住房需求。在经济衰退的背景下，由于房价继续迅速上涨的预期弱化，甚至形成了对房价下跌的预期 ，因此降息不会明显增加投资性住房需求。

　　但是首付比例降低到20%，贷款利率大幅下降，将使中低收入群体的自住房需求增加。首付比例下调，使部分中低收入的潜在购房者能够满足20%的首付比例要求，使其购房的愿望变为现实;住房按揭贷款利率的大幅下调，使得一些潜在购房者看到了买房后长期还贷所带来的利息的减少;利率下限的降低更是对准购房者形成了一定的刺激。

　　由于以前的房贷利率也不是很高，自住性住房需求的增加应主要来自于不能达到30%首付比例，但能达到20%的首付比例，且月收入能够满足还款要求的特定群体，这一群体主要为家庭比较贫困但目前收入比较高的年轻人。至于这一群体的人数有多少，由于没有相应的统计数据，我们无法具体估计。此外，由于从各大上市银行的公开报告中无法了解降息后个人房贷的变化，我们只能做定性的推断，至于更加深入的分析，还有待于相关数据的支持。

　　四、利差缩小使公积金贷款的吸引力降低

　　目前，我国房屋按揭人选用的贷款方式除了商业性个人住房贷款，还有公积金贷款。由于缴纳公积金的职工一般具有较为稳定的工作，且公积金的存款利率较低，所以公积金贷款的利率一直低于同期限的商业个人住房贷款利率。2008年9月16日至同年12月23日，贷款基准利率和公积金贷款利率虽然同时下调，但贷款基准利率下调的幅度高于公积金贷款利率下调的幅度，商业贷款和公积金贷款的利差不断缩小。2007年12月21日，对于五年以上贷款，二者的利差为1.4355%(商业住房贷款按85折优惠利率计算)，而2008年12月23日，二者的利差却缩小为0.288%，所以我们有必要探讨降息后按揭人在公积金贷款与商业贷款中将如何选择?

　　假设某城市一居民购买一套住房，要向商业银行或住房公积金管理中心申请50万元的贷款。我们可以得到在等额本息偿还方式下，50万元贷款金额在不同期限下，公积金贷款偿还额与商业性个人住房贷款偿还额的比较，如下表2：

　　表2：公积金贷款与商业贷款的比较

　　(以2008年12月23日利率为基准，商业银行个人住房贷款利率实行7折优惠) 公积金贷款

　　月还款额(元) 商业贷款月还款额(元) 月还款额之差(元) 总还款额之差(元) 总还款额之差

　　占公积金贷款

　　总还款额的比例 10年 5031.42 5099.89 68.47 8216.4 1.36% 20年 2995.76 3071.69 75.93 18223.2 2.53% 30年 2349.76 2432.84 83.08 29908.8 3.54%

　　表3：公积金贷款与商业贷款的比较

　　(以2007年12月21日利率为基准，商业银行个人住房贷款利率实行85折优惠)

　　公积金贷款

　　月还款额(元) 商业贷款

　　月还款额(元) 月还款额

　　之差(元) 总还款额

　　之差(元) 总还款额之差占公积金贷款总还款额的比例 10年 5357.21 5717.04 359.83 43179 6.72% 20年 3360.85 3773.78 412.93 99103.2 12.29% 30年 2751.74 3211.64 459.90 165564 16.71% 贷款金额为50万元，期限为10年，以2008年12月23日利率下限为基准，商业贷款比公积金贷款多支付8216.4元,仅占公积金贷款月还款总额的1.36%,而在2007年12月21日时,这一比例为6.72%。对于不同期限的贷款,在降息后，商业贷款与公积金贷款的月还款额之差明显缩小,总还款额之差占公积金总还款额的比例明显降低。

　　虽然降息前后，公积金贷款与商业银行贷款相比，均具有低利率的成本优势，但这种优势随着商业贷款与公积金贷款利差的缩小而不断降低。当然，对于能够申请公积金贷款的按揭人，应尽量考虑公积金贷款。但各地一般都规定了公积金贷款的最高额度，例如2008年10月，北京市公积金贷款最高限额提高到80万，但在首付20%房款后，即使能得到80万最高额的公积金贷款，以北京目前的房价也依然还需要商业贷款的支持。因此，按揭人可根据房价、首付款、已缴纳公积金的情况、公积金贷款的最高限额、公积金贷款的效率等因素在公积金贷款、商业贷款和组合贷款(组合贷款是按揭人购房时，同时使用公积金贷款和商业贷款)中做出选择。总之，降息后公积金利率相对商业贷款已经没有明显的优势，因此，预计央行大幅降息后，商业贷款比例将有所上升。

　　五、降息使等额本息还款总额与等额本金还款总额之差缩小

　　前面我们介绍了等额本息偿还按揭贷款(CPM)与等额本金偿还按揭贷款(CAM)。两种还款工具有一定的差异，主要表现在：(1)CPM每月还款的金额相同，CAM每月还款的金额递减;(2)每月还款额中，两种还款方式的利息和本金所占比例不同。CPM还款方式前期以支付利息为主，后期以支付本金为主。CAM每月支付的本金都是相同的，但每月支付的利息却以相等的金额递减。下面，我们以2008年12月23日商业个人住房贷款利率下限4.158%为例，比较两种还款工具在总还款额上的差异。

　　表4：CPM和CAM两种还款方式的还款总额的比较 单位：元 2008年12月23日商业个人住房贷款利率 2007年12月21日商业个人住房贷款利率 CPM CAM 还款总额之差与CAM还款总额之比 CPM CAM 还款总额之差与CAM还款总额之比 10年 611986.47 604816.25 1.19% 10年 686044.59 667774.06 2.74%

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