摘要：本文首先分析了2008年9月16日以来适度宽松的货币政策的特点，在此基础上，探讨适度宽松的货币政策对房屋按揭人的影响。主要结论有：房屋按揭人的月还款额降低;潜在按揭人转变成按揭人的可能性增大;利差缩小使公积金按揭贷款的吸引力降低;房屋按揭人提前还贷的可能性降低;等额本息偿还按揭贷款与等额本金偿还按揭贷款各有优势。

　　关键词：适度宽松的货币政策 利差

　　等额本息偿还按揭贷款 等额本金偿还按揭贷款

　　个人住房贷款，即房地产按揭，更准确地说是房屋按揭，就是购房者(房屋按揭人)在按揭合同期限内向金融机构(按揭权人)租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。按揭权人向按揭人发放贷款的利率就是按揭利率。

　　为了促进内需、拉动经济增长，中国人民银行在2008年9月16日至同年12月23日出台了一系列适度宽松的货币政策。本文将探讨适度宽松的货币政策对房屋按揭人的影响。具体包括：按揭人如何在公积金贷款与商业性贷款中进行选择?按揭人的偿付能力有何变化?在等额本息偿还按揭贷款与等额本金偿还按揭贷款之间如何选择?对提前还款有何影响?潜在按揭人是否可能变成按揭人?

　　一、2008年9月以来我国适度宽松的货币政策

　　为了促进内需、拉动经济增长，中国人民银行在2008年9月至同年12月23日出台了一系列适度宽松的货币政策，本文探讨该政策对房屋按揭人的影响。由于房屋按揭人申请的是住房按揭贷款，而该贷款主要包括公积金贷款和商业贷款，因此我们回顾公积金贷款利率和人民币贷款基准利率的变化。

　　(一)利率政策

　　表1：人民币贷款基准利率和公积金贷款利率调整表[①](2007.12.21-2008.12.23) 单位：% 个人住房公积金贷款利率调整表 人民币贷款基准利率调整表 　 五年以下(含五年) 五年以上

　　六个月以内(含六个月) 六个月至一年(含一年) 一至三年(含三年) 三至五年(含五年) 五年以上 2007.12.21 4.77 5.22 6.57 7.47 7.56 7.74 7.83 按揭利率(下浮15%) 5.58 6.35 6.43 6.58 6.66 2008.9.16 4.59 5.13 6.21 7.20 7.29 7.56 7.74 2008.10.08 4.32 4.86 6.12 6.93 7.02 7.29 7.47 2008.10.30 4.05 4.59 6.03 6.66 6.75 7.02 7.20 2008.11.27基准利率 3.51 4.05 5.04 5.58 5.67 5.94 6.12 按揭利率(下浮15%) 4.28 4.74 4.82 5.05 5.20 按揭利率(下浮30%) 3.528 3.906 3.969 4.179 4.284 2008.12.23基准利率 3.33 3.87 4.86 5.31 5.40 5.76 5.94 按揭利率(下浮30%) 3.402 3.717 3.78 4.032 4.158

　　从表1可以看出，自2008年9月16日下调贷款利率以来，1年期人民币贷款基准利率从2007年12月21日的7.47%调整到5.31%，已累计下调2.16%。5年以上人民币贷款基准利率从以前7.83%调整到5.94%，已累计下调1.89% 。5年以下(含5年)公积金贷款利率从4.77%调整到3.33%，累计下调幅度为1.44%，5年以上积金贷款利率从5.22%调整到3.87%，累计下调幅度为1.35%。如果考虑2008年10月27日起，央行推行首次购买普通住房贷款利率实行7折房贷新政，而以前房贷优惠利率只有85折的话，对于商业贷款而言，1年期房屋按揭利率累计下调2.633% ，5年以上按揭利率累计下调2.502% 。通过以上分析，我们可以总结出2008年9月16日至同年12月23日降息的主要特点：

　　1、降息的频率非常快。从2008年9月16日到同年的12月23日，央行连续5次降息;

　　2、降息的力度非常大。特别是2008年11月27日，1至5年各档次利率均降低1.08%其力度之大是很少见的;

　　3、短期利率下调的幅度要高于长期利率下调的幅度。例如与5年贷款基准利率相比，1年期贷款基准利率多下调了0.27%,5年以下(含5年)公积金贷款利率也比5年以上的公积金贷款利率多下调了0.09%;

　　4、人民币贷款基准利率下调的幅度要远远大于公积金贷款利率下调的幅度。5年以上人民币基准利率下调的幅度高于5年以上公积金贷款0.54%;

　　5、对个人住房按揭贷款实行了更为优惠的利率政策。2008年10月27日起，央行推行首次购买普通住房贷款利率实行7折房贷新政，而以前的优惠利率为85折。

　　央行通过对长短期贷款利率的不对称降息、公积金和商业银行贷款利率的不对称降息、实行更加优惠的利率政策，其目的是希望能使更多的居民通过按揭贷款的方式来购房，以此来刺激房地产市场的发展。 (二)首付比例政策

　　2008年10月22日，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限由原来贷款基准利率的0.85倍扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例由30%调整为20%。

　　二、降低了房屋按揭人的月还款额

　　目前我国个人住房贷款普遍使用的还款方式包括等额本息偿还按揭贷款和等额本金偿还按揭贷款。

　　(一)等额本息偿还按揭贷款

　　等本息偿还按揭贷款(Constant Payment Mortgage,CPM)方式是指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但是每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的按揭人。CPM下按揭人的月偿还额的计算公式为：[1] (P103)

(1)

其中-月偿还额;-贷款本金;—还款期数(以月为单位计算);---月利率。

　　(二)等额本金偿还按揭贷款

　　等额本金偿还按揭贷款(Constant Amortization Mortgage, CAM)方式是在整个贷款期内，本金部分按等月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。这种还款方式的每期偿还额是递减的，适合于预期收入逐渐减少的借款人。其计算公式为:[2](P105)

(2)

式中: — 第k期的月还款额;— 贷款本金;— 还款期数(以月为单位计算);— 还款第k期

　　(三)利率下调对房屋按揭人月还款额的影响

　　假设某城市居民购买第一套住房，需要申请50万元商业性个人住房贷款，贷款期限10年，2007年12月21日利率为7.83%，下限为85折，2008年12月23日后利率为5.94%，利率下限为7折。在不同偿还方式下，按揭人的月偿还额不同。

　　1.在等额本息偿还方式下

　　(1)2007年12月21日贷款基准利率为7.83%，利率下限为85折，则此时:

　　P=50万元 , i=7.83%÷12×0.85=0.554625% , n=120 代入公式(1)可得月偿还额A

元

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