在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步降价的措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。

　　2.2 房地产供需风险加大。房地产市场的景气下降、量减价跌，加之从紧的货币政策作用，容易引发一系列的风险：一方面是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险。我国商业银行个人住房按揭贷款余额从2003年的3329亿元上升为2007年末的3.13万亿元，四年来贷款数额以年均75%的速度增长[3]。根据国际经验，住房按揭贷款的前三至六年是风险高危期。而过去四年中新贷出的款项，在利率上调和房价下跌的情况下，“断供”的风险加大。另一方面，开发企业资金链断裂，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及建筑工程半途而废，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。另外，由于房地产市场低迷，投资下滑而反作用于宏观经济，经济增长下滑的风险将继续加大。

　　2.3 房市供求关系紧张状况可能再现。

　　受金融危机的严重影响，从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现。被抑制的多种需求，如快速城镇化带来的购房需求，收入增长引致的改善性需求，投资、投机需求，将进一步释放。而由于2008年以来土地购置面积和新开工面积均出现明显下滑的情况，必将影响一年半至两年以后的房屋供应量，供求关系有可能进一步紧张。

　　此外，中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。在2006年推出的“90/70”政策(套型面积在90平方米以下的商品住房比重必须达到70%以上)实施后，从2006年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，2009年后将会迎来中小套型房上市的高峰[4]。另外，随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实，2009年后，廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加，中低收入家庭住房困难问题会得到进一步解决。

　　2.4 市场供求压力有待逐步得到缓解。2008年以来，全国商品房竣工面积、商品房施工面积以及新开工面积等供应类指标同比均呈上升趋势，销售面积和销售额等需求类指标均呈下降趋势，市场供求压力较大。预计2009年后供过于求的局面会更加严峻。从各区域市场表现看，东部较西部市场压力更大，中西市场反应相对滞后。同时受到2008年土地购置及开发面积同比下降的影响，预计2010年市场的压力才将会得到缓解。从长期看，随着宏观经济形势的转好，被抑制的多种需求，如快速城镇化带来的购房需求，收入增长引致的改善性需求，投资、投机需求，将进一步释放。在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。

　　3 稳定房地产市场的应对策略

　　3.1 建立基本失业保障体系，增加社会对房地产的消费。目前政府的当务之急应该是建立基本失业保障体系，做好贫困人口的救助工作，特别是要救助好那些产业调整浪潮中失业的农民工与大学生，从而在根本上维护好社会的稳定，只有使这些人有了基本的消费能力，才能为中国的经济转型和下一波增长周期创造需求条件。同时，政府应该适当地借机裁剪冗余人员，缩减行政成本，从而减少全社会的交易成本，为经济运行创造更宽松的环境。

　　3.2 加快保障体系建设，稳定房地产市场。有舆论认为，政府加大保障性住房建设力度会对房地产市场造成冲击。实质上“两大体系”都是房地产业重要组成部分，两者不可偏颇，两大体系都要“硬”，住房保障体系主要解决没有能力通过市场途径解决住房困难的中低收入家庭，解决好这部分家庭的住房问题，有利于稳定市场和预期，有利于房地产调控政策的顺利实施，也有助于房价理性回归，不会对房地产市场带来冲击。

　　3.3 建立和谐的信贷环境，拓展房地产业的实展空间。银行对开发商贷款基本全面停止了，只收不贷。这种极端做法，有可能把不是坏账的资产变成坏账的危险。给开发商贷款和给购房者按揭贷款相比，按揭贷款对银行的安全性更高一些，购房者相当于兼职信贷员，中间多了一层风险把关。但开发贷款也不能“一刀切”地不放。希望银行能把房地产行业与其他行业一样对待，给房地产的金融政策松绑。另外，对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免;另一方面金融部门也应给予优质房地产项目适当的信贷支持。

　　3.4 进一步挖掘购房消费潜力，拉动房地产内需。诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑效果巨大”。与此同时应适当调整二套房贷的限制。放宽第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房条件，他们在购新房前并不会卖旧房;购第二套住房的信用风险远小于第一套住房的信用风险，若限制二套房很有可能走美国次贷危机的老路。

　　3.5 进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。要支持房地产开发企业合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，应减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。

　　3.6 继续保障廉租房、经济适用房建设，确保供求平衡。对没有享受到福利分房的中低收入者来说，即便房价再降，他们还是买不起。他们的需求不会对商品房市场造成大的冲击。要实现“居者有其屋”理想，市场并不能解决一切。因而，政府推进保障性住房的步伐应该继续前进，特别是廉租房、经济适用房建设。

　　[参考文献]

　　1.马福强.马鸣.论我国房地产现状及应对策略[J].河北科技师范学院学报，2007，(3)

　　2.舒良友.杨玉珍.和谐社会视觉下的房地产现状分析[J].生态经济，2008，(1)

　　3.周传丽.防范房地产金融风险的思考[J].当代经济研究，2008，(12)

　　4.郭毅.董成竹.2009年房地产发展趋势预测[J].城市住宅，2008，(12)

 2/2   首页 上一页 1 2