摘要：金融危机对我国经济的影响正在进一步加深，房地产市场调整还将持续一段时间，但其稳定健康发展的基本面和中长期趋势没有改变。所以，在目前金融危机的形势下，如何稳定房地产市场是一个重大课题。在分析我国房地产市场面临的现状的基础上，详细探讨了金融危机给我国房地产市场带来的巨大冲击，并提出了稳定我国房地市场的相应对策。

　　关键词：房地产;金融危机;冲击;稳定

　　Abstract: The impact of financial crisis on China’s economy is getting worse and the adjustment of the real estate market will continue for a certain period. However, the steady and healthy development of the fundamentals and the long-term trend haven’t changed. Therefore, in the current financial crisis situation, how to stabilize the real estate market is a critical issue. Based on the analysis of the current situation faced by domestic real estate market, the paper discusses in detail the tremendous impact, brought by the financial crisis, on China’s real estate market. Then, it proposes the according strategies for stabilizing domestic real estate market.

　　Key Words: Real estate market; Financial crisis; Impact; Stability

　　2008年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也提出了一是要适当刺激合理的住房消费以扩大内需;二是房地产投资供给不能脱离实际的自住消费需求。这也是房地产改革所必需。但自2007年至今后几年，我国房地产市场持续低迷，基本要进入周期性调整阶段，作为受金融危机影响较大的房地产市场，在科学的管理方面有待于探讨。

　　1 房地产市场面临的现状

　　1.1 房地产价格与面积呈下降趋势。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调[1]。2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。2008年8月份，70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。1-9月份，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.55%。但销售面积大幅下降，前三季度销售面积40321万平方米，同比下降14.88%;商品房销售额15879亿元，同比下降15.02%;完成开发土地面积17888万平方米，同比下降1.6%[2]。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

　　1.2 市场开始走向分化。由于土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产商很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款;信贷紧缩，使得房地产商资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产商又不能通过股市发行股票来获取资金;利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息;一些中小房地产商不具有品牌竞争力;大型房地产商更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场等因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。

　　1.3 房地产商积极改变营销策略以跳出困境。一方面开发商积极采取降价策略，采用降低首付款比例的营销手法。如苏州推出首付一成的优惠政策，其余10%则先由开发商承担，在交房时由购房者一次性付清;或者首付两成，另外一成贷款做成消费贷款的变相降低首付款形式。另一方面大力实施置业保值计划，即开发商为了打消消费者的顾虑，鼓励他们买房推出的置业保值计划。一般在约定购房后一段时间之内，如消费者购买的房源出现价格下降，消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的差价。同时推出允许消费者团购政策，团购是开发商可以吸引大批量消费者购房的活动，消费者也是人多力量大，可以跟开发商砍价，对双方来讲，处理好了都会实现双赢。但实际上，涉及到优惠幅度、房源位置、个人满意程度等多方面的原因，参加团购的人往往到最后只有少量实现成交。

　　1.4 成交量萎缩，空置率上升。 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。这里可以通过几方面统计数据来说明。

　　据易居房地产研究院的统计显示，2008年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。

　　据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而2007年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。

　　根据世联地产研究中心发布的数据，2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。

　　广州市国土房管局的数据显示，2008年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与2007年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

　　1.5 紧缩政策下房地产金融风险加大。 据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小房地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大，面临着潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险。

　　2 金融危机给房地产市场带来的冲击

　　有关专家预测:受目前金融危机的影响，2009年后楼市风险将进一步增大，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。

　　2.1 短期内房价面临进一步回调。从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎;从需求结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中;从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争会更加激烈。

　　在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会重新整合，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。随着企业间的优胜劣汰、合并、重组，开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。

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