【分　 类】 经济与管理科学
【关 键 词】 物业小区; 建筑物区分所有权; 登记; 共有权
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正文：

在销售环节，开发商依据《城市商品房预售管理办法》（2001修正版）和《商品房销售管理办法》（2001年6月1日实施）申请商品房预售，对符合条件者（即取得土地使用权证、规划许可证、施工许可证等证件，并提交施工合同、商品房预售方案），房地产管理部门则予以颁发预售许可证。开发商在预售时向购房者出示预售许可证（依据《商品房预售管理办法》（第9条）和临时管理规约（依据《物业管理条例》（2007修订版）第23条）即可，而临时管理规约法定要求内容亦并不涉及物业小区区分所有权问题（依据《物业管理条例》第22条），因此在销售环节物业小区专有和共有部分范围仍不清晰。
故可以得出在整个开发建设环节，即土地出让环节、规划环节以及销售环节都不具有区分所有职能，而登记机关在房屋竣工验收后进行初始登记时必须对开发商申请之共有部分进行登记，因而目前在我国实际上是由登记环节承担区分所有职能，即在登记前先判断专有和共有，再予以登记。
  （2）港、台、美
在香港，开发商在楼宇预售或出售时必须与第一位购房者签订公共契约（简称公契），其依据《合约法》和《建筑物管理条例》而制定^[2]，为防止开发商制定不合理条款，损害业主权利，政府于1987年以传阅备忘录形式向全港律师楼发送一份非工业用途公契纲要，即“1987年大厦公契指引”（1987 Guidelines for Deeds of Mutual Covenant），所有公契必须符合纲要要求。公契制定后必须报“地政总署”署长核批^[3]，经登记后才具有法律效力，建筑物方可对外出售。
公契中必须含有以下条款：对“楼宇业主”、“公共地方”、“不可分割业权份数”等专业用语进行解释；列明业主的业权份数；明确界定公共部位、公共设施等^[2]，即可以归结为开发商必须按照《建筑物管理条例》和公契指引以及其他法律法规在公契中明确界定小区专有和共有部分范围，并报政府部门批准，方可对外销售；
台湾《公寓大厦管理条例》第44条规定：“公寓大厦之起造人于申请建造执照（类似于大陆建设工程规划许可证）时，应检附专有部分、共享部分标示详细图说及住户规约草约。于设计变更时亦同。公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照（以具有建造执照为申请条件之一）所记载之用途及下列测绘规定，办理建筑物所有权第一次登记。”第45条规定：“公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售”。
由此可以得出两点：一是台湾地区在登记环节前，物业小区区分所有权专有和共有部分范围已经由开发商通过图纸标示和规约草约方式予以明确，且不得违反《公寓大厦管理条例》第7条之法定共有部分规定；二是开发商办理销售以取得建造执照为前提条件，而建造执照以附有专有和共有部分详细图书及规约草约为前提条件，即开发商在销售时必须明确界定专有和共有部分范围，否则不得销售，而且应将具体界定范围纳入销售合同（根据内政部85年8月12日台(85)内地字第8580531号函补充修正之预售屋买卖契约书范本），从而对买卖双方产生法律效力。
而在美国，对于物业小区区分所有权过程界定，《统一区分所有物业产权法》只作了原则性规定，具体范围则由设立物业小区总协议书^[4]根据各个小区具体特点予以明确。该法第2.5条规定设立物业小区总协议书应包含：在法律上充分说明物业小区范围内的全部建筑物及其他构筑物的情况；说明每间房屋单元边界及房号；共有部分以及指定共有部分范围；对进一步开发权作出说明等等。即设立物业小区总协议书必须明确说明小区专有和共有部分范围，若为分期开发，则亦必须对进一步开发权作出说明。
法律同时规定开发商必须严格按照程序，编制设立物业小区总协议书（含物业小区平面图以及楼层平面图）并送交当地不动产登记机关办理登记手续后方可对外销售^[4]。且开发商在售楼时必须向购房者提供一份物业小区总协议书及其附件，凡认可或接受该文件并与开发商签订房屋买卖合同者，则在法律上成为设立物业小区总协议书的缔约方或签约方。设立物业小区总协议书随之对买卖双方产生法律约束力，开发商若擅自变更总协议书内容，则视为违约。当物业小区全部专有部分售完，设立物业小区总协议书则成为全体业主共同遵循之约定。
综观台湾、香港以及美国等地区关于物业小区区分所有权界定现状可以得出：①由开发商根据相关区分所有权法律以图纸和住户规约草案、公契、设立物业小区总协议书等方式在销售环节予以申明专有和共有部分范围，且以要约形式提供给拟购房者，即由开发商承担区分所有职能；②不动产登记机关在登记前，物业区分所有范围已经明确，而非在登记环节对物业小区专有和共有范围进行界定，有别于大陆地区现有之做法。
三、启示
结合大陆地区物业小区区分所有权界定现状以及在分析比较港台、以及美国等地区现有做法的基础上，本文认为可以从以下几个角度完善我国大陆地区物业小区区分所有权界定制度：
1、以法律形式建立判断标准
鉴于《物权法》在判断物业小区区分所有权标准上缺位，应进一步以司法解释或其他形式予以明确判断标准。对于小区内公共场所、公用设施等法定共有部分，本文建议可以参照台湾地区方法，一方面以生活上利用少之必不可少部分为业主共有；另一方面对现在可以明确生活上利用上之必不可少部分列明具体范围，如供水、供气、供电等公用设施。从而使物业小区区分所有权界定有法可依，如此可以有效防止开发商滥用其强势地位危害广大业主利益。
2、明确区分所有权界定的环节
在港台以及美国地区，均是由开发商在销售环节界定区分所有，不动产登记机构在登记时物业小区专有和共有部分已经明确界定，其主要任务则是将满足买卖双方合意之界定结果记载于登记簿之上，符合登记机构之根本职能在于公示物权状态，以维护交易安全^[5]。而大陆地区开发商在销售环节并未对专有和共有进行明确说明，致使登记机构在登记时专有和共有范围并不明确，在登记环节必须先行区分，再予以登记，由于缺乏法律依据和买卖双方合意，导致登记机构在登记专有和共有部分时承担“裁判员”角色，一方面削弱登记机构发挥其公示物权之根本职能，影响我国不动产登记制度健康发展；另一方面亦加重其风险责任。故本文建议可以根据港台以及美国地区经验，要求开发商在销售前依法申明物业小区专有和共有部分范围，作为要约一部分提供给拟购房者，其若接受要约则合同成立。登记机构则只需根据买卖双方合意直接对专有和共有部分进行登记。
    3、加强信息披露
业主相对于开发商而言处于弱势地位，开发商出于利益最大化目的必将利用“信息不对称”侵害业主利益，如开发商将共有部分擅自出租或擅自更改规划，而信息披露是消除信息不对称之最有效方法

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