【分　 类】 经济与管理科学
【关 键 词】 物业小区; 建筑物区分所有权; 登记; 共有权
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正文：
摘  要：《物权法》对物业小区区分所有权界定具有重要意义，但仍有不完善之处。本文以登记为出发点，首先在《物权法》背景下从法律、实务等两个角度分析了我国物业小区区分所有权的现状，并借鉴香港、台湾以及美国等地区现有做法，最后提出了完善我国大陆地区物业小区区分所有权界定制度的建议。
关键词：物业小区; 建筑物区分所有权; 登记; 共有权
 
Keywords: the property district; condominium ownership; registration; common ownership
 
一、引言
随着住房商品化发展以及大量多、高层建筑以小区组合形式出现，小区物业产权已逐步由计划经济时代单一公有权形式向国家、业主、开发商多种所有权形式转变，建筑物区分所有权逐渐引起人们的关注。但由于历史局限性，国内理论上和实务上对建筑物区分所有权都缺乏深刻研究。我国直至2007年《物权法》颁布，才在法律上第一次明确该权利形态。其第六章第70条规定建筑物区分所有权由专有权、共有权以及成员权组成，即“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
物业小区区分所有权是由建筑物区分所有权发展而来。《物权法》将其纳入第六章“业主的建筑物区分所有权”范畴，实际上是扩展了建筑物区分所有权客体范围。因为建筑物区分所有权在初期其范围仅限于单个建筑物，如最早1804年法国民法典第664条将其定义为“一建筑物的各楼层属于不同所有人”以及1896年日本民法典第208条规定为：“数人区分一栋建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共用部分，推定其属于业主共有”等。当前区分所有权客体范围从单体建筑发展到整个物业小区，是社会和经济发展的双重结果。进一步发展和完善区分所有权制度也是时代的需要。
由于大陆地区刚刚以法律形式明确区分所有权制度，尚处于初期阶段，有许多配套法律法规需要完善。本文在《物权法》背景下，以登记为出发点，从法律、实务等两个角度分析了物业小区区分所有权的现状，并以台湾、香港、美国等地区为鉴，提出了完善我国大陆地区物业小区区分所有权的建议。
二、比较分析区分所有权界定状况
对于物业小区区分所有权的界定，相对登记环节而言（《房屋登记办法》（2008年1月22日发布）第30条规定房屋登记发生在竣工验收之后），登记机构只应根据先前环节的界定结果（即专有和共有部分范围）将物权状态记载于登记簿之上即可。即登记环节之前区分所有权就应被明确界定。专有和共有部分具体范围究竟应该在开发建设、销售、登记哪个环节予以界定，法律对此没有明确的规定。
为保护交易安全以及维护业主基本利益，下面主要从法律、实务两个角度比较分析大陆、台湾、香港、美国等物业小区区分所有权的界定问题，以期达到借鉴和完善之目的。
1、法律上
（1）大陆地区
关于界定物业小区区分所有权的法律，以2007年《中华人民共和国物权法》为分界点，在此之前我国的法律法规中没有明确的关于物业小区区分所有权的规定，如《城市异产毗连房屋管理规定》（1989年颁布）、《城市房地产管理法》（1995年1月1日实施）、《物业管理条例》（2003年9月1日实施）等；《物权法》颁布之后，引起了现有法律体系的调整，如《房屋登记办法》（2008年7月1日实施）取代《城镇房屋所有权登记暂行办法》（2008年7月1日废止）、2008年5月6日颁发《房屋登记簿管理试行办法》。
尽管《物权法》第73条规定道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房属于业主共有，在一定程度上起到了定纷止争之作用。但何为小区内公共场所、公用设施，《物权法》并未明确界定范围或给予判断标准，其他法律亦无相关规定。而《房屋登记办法》第31条规定房地产开发企业申请初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载。在尚未明确何为公共场所、公用设施之前提下，而又要求登记机关予以登记，则必将使登记机关陷入两难境地。
（2）港、台、美
台湾、香港以及美国地区都有调节建筑物区分所有权关系的专门法律，并不是在《物权法》或《民法》中详细规定区分所有。如台湾有《公寓大厦管理条例》（2000版）、《土地登记规则》（1999版）等；香港有《建筑物管理条例》（2007修订版），其由《多层建筑物（业主法团）条例》（1970年制定）演变而来；美国有《美国统一区分所有物业产权法》，于1977年公布，至1980年全美已有12个州基本上全盘采用该法，如宾夕法尼亚州、弗吉尼亚州、华盛顿州等。
对于物业小区区分所有权界定，台湾《公寓大厦管理条例》第7条规定“社区内各巷道、防火巷弄、以及其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活上利用上不可或缺之共享部分”不得约定专用，该部分可以视为法定共有部分；香港《建筑物管理条例》将公用部分定义为：“①建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；②外墙及承重墙、地基、柱、梁及其它结构性支承物；升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的地方；草地、花园及游乐场，以及任何其它康乐活动场地；游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所；会所、健身室、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所等，但上述文书如此指明或指定的部分除外。”美国《统一区分所有物业产权法》第2.2条规定：若设立物业小区总协议书无其他规定，专有部分范围（边界）采用最后粉刷层学说，即指专有部分范围包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分^[1]。边界之内为专有部分，边界之外为共有部分（第1.3条规定共有部分指除房屋单元以外的全部物业小区），但边界内之承重墙、承重柱、管线等维护结构安全之部分并不属于专有部分，而为专用共有部分。
从上述分析可以得出，港台以及美国等都以专门立法形式对小区共有部分列明范围（如香港）、或给予判断标准（如美国专有边界之外或台湾生活利用上之必不可少部分）。而大陆则既未给出具体范围，亦未给出判断标准，导致区分所有权界定缺乏法律依据。因此，我国法律应进一步明确物业小区区分所有权的范围或判断标准。
    2、实务上
（1）大陆地区
根据我国房屋开发过程，在土地出让环节，土地部门根据规划部门提供之规划条件进行招标拍卖或挂牌公告（依据《城乡规划法》第38条），进而将规划条件纳入土地出让合同；在规划环节，规划部门依据控制性详细规划审批开发商修建性详细规划，对符合控制性详细规划和规划条件者，核发建设工程规划许可证（依据《城乡规划法》第40条）。由此可以得出，在土地出让环节和规划环节主要涉及规划条件，规划条件只要指地块位置、使用性质、开发强度等指标（依据《城乡规划法》第38条），并不涉及物业小区区分所有权问题。

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