从2007年下半年起的次贷危机演化成全球性的金融危机，影响到的不仅仅是西方国家，也包括我国的经济和人们生活，甚至冲击到了财务会计中的公允价值的理论与应用，公允价值被指为本次危机的根源。而在这之前的2006年，我国颁布的新的企业会计准则推行公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，但实际应用现状却不容乐观。这些事实都对公允价值这一计量模式提出了质疑。公允价值计量模式的实际应用困境是什么?究竟应如何采用?这是本文探讨的问题。

　　一、公允价值计量模式的应用困境

　　2006年2月，我国颁布了新的企业会计准则，其中第3号关于投资性房地产准则(简称CAS3)引起了广泛关注。CAS3允许企业对投资性房地产采用成本模式，也允许企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。近几年来房价不断上涨，企业若采取公允价值模式可以提高房地产的账面价值，进而提高企业的净资产水平，对持有投资性房地产的企业来说理应积极采用，但实际情况却并非如此。从相关统计情况来看，从2007年至2010年，采用公允价值计量模式的房地产企业由11家上升至25家，占所有投资性房地产企业的比例也由1.77%上升至3.11%。

　　这一理想预期与现实之间的巨大差异引起了我们的思考：难道805家(截至2010年底)有投资性房地产业务的企业仅有25家符合CAS3的条件吗?尽管我国市场经济环境尚不成熟，但房地产市场近年来一直比较活跃，尤其是一些经济发达的东部城市。有资料显示，2007年，630家持有投资性房地产的上市公司分布于全国30多个城市，其中仅北京、广州和上海就占据234家，而这三个房地产活跃市场的大型城市仅有3.4%的企业采用公允价值模式。绝大部分的企业还仍然坚持使用成本计量模式。那么到底是哪些因素阻碍了公允价值计量模式的运用?

　　二、公允价值计量模式应用困境的原因分析

　　(一)外部：市场条件不完善

　　如果市场不活跃，缺乏公平的价格形成机制，就势必会对投资性房地产合理价值的判断产生影响。在我国，公允价值的运用环境，如市场竞争程度，还不够充分与完善，因此我国对于公允价值的引入就应采取审慎的态度。市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来公允价值进一步运用的最大障碍。

　　(二)制度：投资性房地产准则限制条件严格

　　CAS3第10条对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。企业会计准则应用指南对“同类或类似的房地产”的解释是：“所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物”。如果找不到此“同类或类似的房地产”，也不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。同时，CAS3第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。CAS3的严格态度由此可见一斑。此外，《企业会计准则讲解》(2008)第四章第二节中亦指出：“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”一些在上海、北京等大城市的上市公司，其拥有并用作出租的黄金地段的商铺、写字楼等已大幅度增值，非常有必要按公允价值计量，但由于许多公司在郊区或中小城市也有部分投资性房地产，并且这部分房地产可能不符合公允价值计量条件，因而影响了这类上市公司最终对公允价值计量的采用。CAS3 的严格规定传递出“公允价值不宜采用”的信息。由此，公允价值模式被置于一个尴尬的境地，企业容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式，并且考虑到我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没有可能，企业一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上就不可逆转，并被监管机构充分关注，因此企业不愿意贸然采用公允价值计量模式。由此，会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。

　　(三)指引：相关指引缺失

　　比较国内外投资性房地产准则的相关规定后发现，对于选取公允价值模式的条件，国际会计准则(简称IAS40) 和 CAS3 均予以明确，且 CAS3 对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格。而对于如何进行公允价值计量的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等规定，CAS3 却基本上没有涉及。所以，我国虽然在引入公允价值方面实现了很大的突破，但 CAS3 大部分的限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，即对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格，而对于使用该模式之后的相关规定却几近空白。这样的做法最容易产生两个后果：一是容易传递出“公允价值不宜采用”的信息，从而使企业曲解甚至误解我国引入公允价值的初衷;二是会计人员虽然知道那些具体业务能够按照公允价值计量，但是对于如何计量、确认方法是否合理等却显得无所适从。因此，会计人员可能会顾及其难以操作的特性或避免在政策运用中出现偏差，就索性对新政策不予考虑。

　　(四)成本：采用公允价值计量模式成本较高

　　从初始成本计量来看，根据CAS3的规定，投资性房地产后续计量采用公允价值模式计量的，除了应该保证有活跃的房地产交易市场之外，还要求企业对新的计量模式做大量的准备工作，比如对相关人员进行关于公允价值计量模式的培训、改进财务软件等基础设备等。

　　从企业税费的增加来看，采用成本法对投资性房地产的后续计量，会计处理与税法处理是一致的。而如果采用公允价值计量模式，就需要对税法与会计之间的差异进行处理。按照我国现行税法规定，不确认投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理;会计准则中则要讲投资性房地产公允价值和账面价值之间的差额计入当期损益，并不计提折旧或摊销。采用公允价值模式下，所得税费用和递延所得税负债增加，同时也增加了纳税调整的工作量和复杂性。

　　从企业现金流量来看，采用公允价值之后，如果投资性房地产的市场价值上涨迅速，公允价值远远高于其账面成本时，企业的账面利润就会增加，而实际利润却未增加。当企业预缴所得税时，就需按照账面利润计算应预缴税额，导致企业的现金流出;而当企业进行股利分配时，“虚增”的账面利润也会被当作“蛋糕”的一部分，从而增加企业的实际现金流量流出;另外，与利润直接挂钩的高管薪酬也会对企业现金流量产生影响。

　　三、投资性房地产公允价值计量模式应用的建议

　　本文认为，在对待公允价值的问题上，不论将来中国市场经济发展到什么程度，都应该始终坚持审慎的态度。但是，“谨慎使用”不代表“不使用”，也不代表“不愿使用”，更不代表“混乱使用”。我们一方面不能够放弃追求真实收益的目标，另一方面应当辅之以其他的信息特征来完善公允价值计量模式的使用。需要强调的是，本文所指的“进一步推广公允价值”，是指在尊重我国国情的基础上，“积极但却稳妥”地推广公允价值，绝不是指贸然地全面使用。

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