【分　 类】 经济与管理科学
【关 键 词】 杭州房地产 供给，需求 价格，未来趋势
【来 　源】 互联网
【收　 录】 中文学术期刊网

正文：

2008年上半年杭州市8城区房地产开发投资保持适度增长，完成投177.38亿元，同比增长35％，商品住宅施工面积2488.72万平方米，同比增长4.8％，商品住宅竣工面积168.44万平方米，同比增长58.5％，住宅新开工面积增长39.5％，其中90平方米以下的住宅新开工面积增长265.2％。根据项目开发周性,2007年杭州商品住宅施工面积将在2008年以后转化为竣工面积，2008年下半年的新增房源将大幅增加。
3、二手房挂牌量逐年增加
二手房成交面积逐年增加，其成交量占新房成交面积的30%之多，并且成交面积保持着年均10个百分点的增加。2008年上半年主城区成交的二手住房套数为8637套，新建商品住房成交10247套。二手房与新房成交比例为0.843：1，而今年明年，又是交付大年，势必会有更多的二手房流入市场中，而这些二手房所在区域的配套相对比较完善，对消费者的吸引力非常大，将会分流很大部分有购房需求的消费者
从上世纪70年代末80年代初开始实施的计划生育政策在带来增量人口骤减的同时，也开始呈现出存量人口老龄化的趋势。按照国际公认标准，65周岁及以上的老年人口占总人口比例7%以上，就是老年型社会。根据杭州市2007年统计年鉴，截至2006年末，全省65周岁及以上老年人口占比为11.26%。老龄化对住宅市场的影响是大量的存量住房进入二手房市场。独生子女成家后，双方父母的两套乃至多套房屋将在未来某个时间留给他们，假设他们留下一套自住，而把剩余的住房推向市场，出售或者出租，都会增加市场中的住房供应量。随着多子女时代消费的结束，一个住房存量释放的时代也将到来。                                     
4、中小户型房源供给持续增加
2006年的宏观调控限定新建商品住宅的套型比例为套型面90平方米以下不低于70%，2007年开发的项目严格执行规定。受开发周期影响，2006、2007年开发的中小套型住房将于2008年集中上市，市场上中小户型住房供给将大量增加。新增房源中，90方以下中小户型的供应体量及总体比重将继续增加（预计将超过50%）。杭州近期新开热销楼盘，滨江万家花城、万科魅力之城、万科金色城品、名城左邻右舍等都以中小户型房源为主力产品。中小户型房源的供给增加使得供给面能更好的衔接需求面。
三、杭州市商品住宅发展趋势
供求关系是影响商品住宅价格的最基本因素。从供给方面看，受07年土地出让高峰及房地产投资加大的影响，08年下半年及09年上半年杭州城区商品住宅都将保持较大的新增供应量，其中中小户型房源占比较多。从需求方面看，受新增人口、婚房需求增加及改善居住条件的影响，商品住宅自住型需求强劲，对人民币升值及通货膨胀的预期，使商品住宅投资型需求相对旺盛。但08年以来土地供应减少将使09年后的商品住宅新增供应减少，而存量房的增加亦预示着二手房交易市场的扩大，这将分流对新建住宅的需求。同时新增人口的增速下降及首次置业人口在人口结构中占比的下滑，投资者需求预期的改变，这些都预示着杭州市住房需求增长将趋缓。
更重要的，根据国际通行的房价收入比、租售比两大指标分析，杭州现在的房价使得部分需求不能转化为有效需求，杭州房地产市场未来出现调整的可能性加大。
1、杭州房价收入比偏离值较大
杭州市历年房价与收入比指标分析
备注：房价收入比=商品房每套平均价格/家庭平均可支配年收入，其中平均面积以1993年60平方米起每年递增5平方米，到80平方米后不再增加，均以80平方米计算。  
根据统计数据，2007年杭州市人均GDP达61313元，人均可支配收入为21689元，比上年增长14%。2007年杭州市区房价收入比16.48,比上年增长50.1%。2007年由于杭州市商品房价格的急剧攀升，使房价收入比指标偏离合理浮动区间，这说明杭州市商品房价格的增长速度远远大于居民购房的实际承受能力。
考虑杭州商品房购买人群中外地、外省、外籍的有钱人士较多，这批购买人群给杭州市商品房的价格上涨带来了一定程度的推动作用，而在“2007年杭州市经济年鉴”中杭州市的人均可支配收入的数据统计范围并不包括这些购房群体，也就是说，在房价超出理性增长的同时，普通杭州市民是无法承受高房价带来的压力的，高房价抑制了购房者的有效真实需求。
2、租售比高于良性运行区间
“房屋租售比”以每月房租与房屋的总售价之间的比率来计算，该指标是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。“租售比”能够表现出一个城市居民，从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，月租金与房屋总售价之比存在一个较为固定的比例关系，运行状态良好的租售比一般界定为1：200至1：300，如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表现这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。从华邦地产等几家大型的房屋中介公司的统计数据显示，不考虑同类型房屋地段、配套、装修标准等比较因素，2007年底杭州市区（主要统计范围为五大城区）的平均租金水平为2056元/月，出租房屋平均面积在65平米左右，仅以2007年杭州全市商品住宅（不包括萧山、余杭）的平均售价10609元/平米来计算杭州住宅平均租售比为1：335，已高出1：300的临界点。另据我爱我家等房产经济公司统计数据，2007年杭州城市中心城区的租售比区间值已经高达1：300—1：400，已高出良性运行区间。
基于以上供求分析、房价收入比及租售比分析，杭州市区一手房14000元/平方米的均价存在明显的泡沫，中短期内房价的下滑将是必然，万科杭州75折的促销仅仅是开始，相信还有更多的房产加入降价促销的行列。
不过，由于杭州本地居民、新增居民存在着强烈的自住型和改善型需求，以及外地居民的投资性需求，杭州房产价格下降到一定程度后（市区一手房均价估计能降至10000元/平方米，越往郊区降价幅度越大），会有较长时间的平台整理过程。此后，就长期而言，随着国民经济的持续发展，人民收入的持续提供，实际购买力的真正提高，杭州房产的价格在平台整理后仍将持续向上。
参考文献：
1、2007年浙江省房地产业发展报告   浙江大学房地产研究中心  2008年3月
2、2007年杭州土地市场分析报告     浙江大学房地产研究中心  2008年3月
3、杭州市经济运行情况通报（2003－2008年上半年）       杭州统计信息网   
 

 3/3   首页 上一页 1 2 3