【分　 类】 经济与管理科学
【关 键 词】 杭州房地产 供给，需求 价格，未来趋势
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正文：

	20－29岁人口数量	20－29岁人口占比	25－35岁人口数量	25－35岁人口占比
2006	723748	0.174917	672883	0.162624
2005	695492	0.170070	665862	0.162824
2004	670009	0.166977	685602	0.170863
2003	629557	0.160344	682916	0.173934

从上表可以看出，杭州市区人口中20－29岁的人口不仅绝对数量在逐年增加，而且人口占比也在逐年增加。在中国传统观念中，结婚买房是必需的，适婚人口的增加必然导致购房需求的增加，尤其是在2008年。据了解2008年将迎来结婚的高峰，不少年轻人都把自己的婚期安排在这个具有纪念意义的年份。
根据人口统计学的观点，首次置业的年龄主要集中在25－35岁之间。这一年龄段人口增长较快的国家，其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段。杭州市区人口中25－35岁人口的不仅绝对数量有所下降，其在人口结构中的占比也在逐年下滑。这种现象对杭州住宅市场的影响将是深远的，一旦这部分群体的绝对数量开始快速下降将直接影响住房市场的真实需求。
受第三次出生人口高峰影响，虽然未来几年杭州市婚房需求强劲，但首次置业人口在人口结构中占比的下滑，预示着杭州市住房需求增长将趋缓，一旦杭州市新增人口的增速小于首次置业人口在人口结构中占比下滑的速度，杭州住宅市场出现调整的时刻将真正到来。 
买房准备结婚的准新人们大多选择90方以下，总价100万元以下的中小户型房产。中小户型的房子，一般都可做到两房半，年轻人在拥有自己独立私密空间的同时，还可留有一间作为客房，双方父母来时也有地方居住；低总价使其按揭压力较小。所以上述类型房产持续热销。
5、住房投资性需求
商品住房是一种特殊的商品，兼具使用价值和投资属性，无论是历史上还是国际上，其作为一种财富载体、投资对象的功能都得到了体现。引起投资需求的因素主要是商品住房的投资收益率，其投资收益率主要包括以下两部分内容：租金回报率及房产增值。租金收益率并非房产投资收益率的惟一决定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房产本身的增值才是投资收益的主要体现。从1999年开始，杭州房价一直以两位数攀升。2008年6月底杭州市区的平均房价已经达到14000元/㎡，连年升高的房价使投资者获益颇丰。针对快速上涨的房价，政府于2007下半年出台了一系列调控政策，其中9月份出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，对第二套以上住房的贷款首付比例提高到四成，同时贷款利率上浮10%。由于购买两套以上的住房往往被视为投资性行为，因此政府对住房信贷的紧缩被普遍认为是政策面上对投资性购房的打压。
虽然政府为限制投资性购房出台了一系列的政策，但自2007年以来不断高企的CPI指数，使富裕的浙江人仍然将购买商品房作为资产保值、增值的一个重要投资渠道。近年来杭州着力打造“住在杭州”品牌，并获得了 “联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号，成为人们居家置业的首选城市之一。拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷在杭购房，一方面使资产起到保值、增值的作用，另一方面也可用来自住。据统计杭州以外的浙江人在杭购房比例已达到40%。不过，2008年下半年以来，由于宏观政策、经济发展状况的变化，投资者的预期也明显改变，短期内投资性房产需求在下降。
    另外，由于人民币单边升值，投资人民币资产属于无风险套利，即使仅以存款的形式，仍可获得年10％以上的稳定收益，结果必然会刺激国际热钱大规模流入中国，由于监管热钱的难度很大，因此各方对热钱规模的估计出入较大，从3000亿美元到1.7万亿美元不等，但其规模十分庞大是可以肯定的，而且从07年下半年开始有加速流入的迹象，其中相当部分资金进入了房地产市场。
二、杭州商品住宅供给分析
影响商品住宅供应的主要因素有上年土地供应量、当年房产开发量、竣工量、销售量及二手房源挂牌量等；
1、土地供给
2007年末以来市场行情的低迷，以及广州、深圳等地的土地流拍现象频出，让让杭州市政府在土地出让上变得尤为谨慎。截止08年6月26日，杭州市政府累计出让住宅用地10宗，总建筑面积为1637943平米，与07年同期相比，推地节奏明显放缓（详见表6）。

受07年土地出让高峰及当前低迷的市场行情影响，08年下半年，杭州市政府在住宅用地出让上将继续谨慎作风，预计08年下半年住宅用地出让数量将与上半年基本持平。
尽管08年上半年的土地市场较为沉寂，但从平均楼板价来看，与去年相比却是不降反升（详见表6）。土地市场的量价背驰，主要是受政府推地策略影响。首先，缩减土地供应量，客观上促成了土地市场的供不应求；其次，从具体地块价值来看，今年上半年推出的地块位置都相当优越，各地块的起拍价格都已相对较高，这无疑从起点上就已推高了成交价。
按一般项目开发周期推断，07年出让的土地将在08年下半年开始陆续转化为新房供应量。因此，受07年土地出让高峰影响，08年下半年主城区新增供应量将在上半年基础上有较大幅度上涨。
 
2、2007年以来房地产投资加速增长
2007年，杭州市8城区完成房地产投资开发额为429.87亿元，同比增长17.7%；施工面积为3257.04万平方米，同比增长12.9%；竣工面积为606.26万平方米，同比增长17.5%。

	2003	2004	2005	2006	2007
房地产完成投资（亿元）市区	217.237	281.051	346.028	365.339	429.87
住宅施工面积（万平方米）市区	1517.11	2209.21	2745.9	2881.64	3257.04
住宅竣工面积（万平方米）市区	355	366.97	507.42	471.34	606.26

 

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