图2.4平均家庭户规模情况

　　3.商品住宅价格波动的作用机理

　　3.1商品住宅市场需求

　　假定商品住宅市场产品无差异，存在N个同质的潜在需求者，全部为消费需求者,每个消费者所拥有的私人信息不同，相同住房带给其的效用也存在差异,所以其“保留价格”P不一致。在这里，定义为保留价格P为：消费者购买商品住宅所愿意支付的最低价格。并假定：保留价格P为连续的、服从“基准价格” P*的均匀分布,离差为h,即P～F(P*，h),也即P～U[ P*-h ,P*+h] 。这里，基准价格P*定义为：商品住宅市场上的消费者的平均保留价格。当市场价格实际为Pm时,那些保留价格高于Pm的人就会成为房地产市场的真实需求者。因此,在任意价格条件下,房地产市场价格Pm取决于P≥Pm的比例,其概率分布即为(1 - F ( Pm) )。设每个商品住宅市场需求者所能够获得的用于购买房产的金融资源变量为L,即能用于购买房地产商品的货币总量。且L是居民收入和利率的函数。居民的收入越高、能够获得的贷款越多、或者外部流入房地产市场的资金越多,L也就越大。这样,我们房地产市场的总需求函数形式[6]:

　　D =N (1 - F ( Pm) ) L

　　这个函数所表达的含义，是对房地产有需求的人能够支配的全部货币资源，在此，我们实际上是将L作为代表性消费者所拥有的金融资源变量。

其中,N (1 - F ( Pm) )为商品住宅市场的实际需求人数; L为每个住宅需求者能够获得的用于购买房产的货币总量。L =L (Y, r) , Y代表居民收入,r代表利率水平，因此有>0，<0 。

　　由于P服从于P*±h 的均匀分布,所以

　　1 - F ( Pm) = (P* + h –Pm)/2h ,

　　总需求函数D可变形为:D =N [( P* + h – Pm)/2h] L

　　3.2.商品住宅市场供给

　　由于房地产本身是一个开发周期较长的行业，因此，供给相对于需求而言，是极其缺乏弹性的，是一个存量调整较为滞后的市场。基于这个认识，可近似认为短期之内的市场供给量应当是固定的，可以用Qs表示[7]。与之前建立需求模型类似，我们将供给方所能提供的全部商品住宅，货币化表示为：S = Qs Pm

　　3.3商品住宅市场均衡价格

　　由以上的分析可知，均衡条件：D = S

　　上式具有双重含义：既表示供给量 = 需求量 ，也表示购买额 = 销售额，可得市场的均衡价格条件为:

　　D = S = N (1 - F ( Pm) ) L = Qs Pm

　　进一步得：D =N [( P* + h – Pm)/2h] L = Qs Pm

　　得出均衡价格: Pm = [NL( P* + h )]/ ( 2hQs + NL )

求偏导得： > 0 , > 0 , > 0, < 0

　　因此，我们可以得到如下结论：即房地产价格将随着购房人数、购房者可以获得的货币资源、房地产市场的基准价格的上升而上升，而当住宅商品供给增加时，房地产市场价格将下降。

　　明确了商品住宅价格的基本决定及其运行原理，就可以对这些年来我国商品住宅价格波动状况作出一些解释和说明了。首先，需要强调的是，由于Qs在短期之内变化很慢，因此其可被认为是一常量。因此，影响商品住宅价格的因素，应当从其他几个变量入手，以下是关于模型中三个变量的理论解释：

　　3.4变量变化情况的说明

　　(1)关于N的解释.N作为模型中商品住宅潜在需求者总量，在我国社会的实际情况中，我们认为，其组成及变化可以用如下的函数进行表达：

　　N = f ( Cn ，m)

　　其中Cn表示：我国人口总数增长以及人口结构的变化，带来的需求者数量增加。这些年来，不仅我国的人口总数在持续增长，最为重要的是，改革开放后开始持续快速的城市化进程，人口向城市单边转移，城市的人口集聚效应日渐显现，城市化所带来城镇人口的的增加。

　　m表示：家庭数目的变化。随着家庭小型化的趋势，即使在人口总量相对稳定的情况下，家庭数目也会有较为明显的变化，而由于以家庭为单位，常常是商品住宅需求最为重要的组成部分，因此，这种变化状况一定会影响到商品住宅潜在需求总量。

　　(2)关于L的解释.

与N类似，L是一个更为综合的多因素结果。之前已经提到>0，<0 。因此，可表示为：

　　L = f ( y ，r，)

　　Y表示：可支配收入。中国GDP的持续增长，城镇居民人均可支配收入的增加，即Y的增长，势必会使国内居民所拥有的金融资源L逐渐增多;r表示：贷款利率。由于r的高低，直接影响消费者的购买决策，从而与其可用货币资源存在反向关系，也间接觉定了消费者的购买能力。

　　(3)关于P*的解释.

　　P*这一指标不容易界定，因为基准价格本身就不好给出严格的定义。在这里试图解释为：P* = 房地产企业的开发成本C+ 社会平均利润R。其中的平均利润R，随经济的增长而增加，在这里，可不多做考虑。而P*组成的前半部分，即成本C一项，主要可由两大部分说明。

　　C = f ( l, j)

　　土地成本即地价表示为l。地价作为商品住宅成本最为重要的组成部分，近些年来，始终呈现上涨趋势。

　　建材成本表示为j。钢材和水泥，是住宅建设中最为重要的建材。近年来，在GDP不断增长，，钢铁、水泥等建材需求膨胀，价格也一路上涨，加大了房产企业的开发成本。

　　通过以上研究，首先探寻商品住宅价格波动的动力因素，进而建立了商品住宅价格波动决定模型，分析我国商品住宅价格理性波动的作用机理。旨在促使我国商品住宅价格在健康、平稳的轨道上运行。

　　[参考文献]

　　[1]刘枫，刘君，我国住宅价格的理性分析及其调控[J]，房地产市场，2006.6，P18-P19.

　　[2]余凯，中国房地产价格上涨的内生机制研究[J]，云南大学学报，2006.9，P16-P18.

　　[3]刘洪玉，沈悦，房地产价格变化规律的经济学分析[J]，建筑经济，2004.9，P24-P26.

　　[4]林素钢，宏观调控背景下的中国房地产价格分析[J]，南通大学学报，2007.8，P27-P29.

　　[5]许小年，走入迷途的中国商品住宅价格[J]，香港《明报》，2005年3月4日.

　　[6]李宏瑾，供给刚性、市场结构与金融——关于房价的Carey(1990)模型扩展[J]，经济与金融，2006年8月，P36-P38.

　　[7]张红，房地产经济学，清华大学出版社，2005.

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