摘要：本文针对近年来我国商品住宅价格波动较大这一特征，首先根据我国近年来商品住宅价格的运行实际得出土地价格、居民收入水平及人口及家庭结构变化是导致商品住宅价格波动的主要动力因素，进而利用Carey模型从商品住宅市场需求、供给及均衡价格为出发点研究出上述动力因素引致商品住宅价格波动的作用机理。

　　关键词：商品住宅、价格波动、动力因素、作用机理

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　　1.引言

　　房地产业作为国民经济的支柱产业，它的运行状态对国民经济的正常运行有着重要影响。房地产业发展过热会造成价格大幅度上升，引起房地产市场供求失衡，会出现房地产商品大量积压和居民无购房能力的现象，导致资本不能正常循环，国民经济发展出现不正常的状态。当房地产业发展萎缩时，会影响相关市场如建材市场、金融市场、劳动力市场等的发展，导致各种资源的闲置，不能起到拉动国民经济增长的作用。[1]可见房地产业的过热与萎缩均衡不利于国民经济的发展，会妨碍经济的稳定增长。

　　2.商品住宅价格波动的动力因素分析

　　目前在我国，商品住宅价格的波动，主要表现为一种全国范围内价格的长期向上趋势，形成这种状况的原因，是诸多经济及社会的基本面在不断的发生变化，而这其中，最为重要的因素包括：一、供给层面：地价持续上涨与土地出让制度的改革。二、需求层面1： 居民收入水平与财富状况的提高。三、需求层面二：城镇人口数量的增长与家庭结构的变化。

　　2.1商品住宅价格波动的动力因素一：土地价格的变化

　　土地作为最为重要的经济资源，由于其稀缺性，注定了其价格长期上涨的运行趋势。全国土地交易价格指数是反映土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。全国土地交易价格指数从2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3(上年同期价格为100)，而2008年1季度则再创新高，达到了116.5。不可否认，近年地价的持续上涨是城市化加速及经济发展引起土地价值提升后在交易价格上的必然体现，是土地在市场经济条件下的价值回归，有其内在合理性。土地价格对商品住宅价格的影响可以通过近几年来土地价格交易指数与住宅销售价格指数的变动来进行比对[2]。

　　图2.1土地交易指数与商品住宅销售价格指数比对表

　　2.2商品住宅价格波动的动力因素二： 居民收入水平变化

　　衣食住行这个词语，几乎涵盖了人类生活中的各种物质需求，而在这其中，衣食为先，行在后是有其内在道理的。这是因为，住房需求尽管也是人类最基本的生活需求之一，但是其消费具有层次性，即一般总是在满足了基本的其他生活需求之后，这部分的需求才开始逐步增加。家庭对住宅的现实需求受制于收入水平和财富。收入水平从两个方面影响家庭的住房需求：一、家庭的持续不断的在住宅上支付现金的能力，包括租金和分期付款等，从而通过影响这种现金支付能力来影响住宅需求。二、收入水平的变动会影响家庭成员对一生累积财富的预期，从而影响住宅需求。从社会整体来看，居民收入与住宅需求呈同向变化随着人们收入水平提高，对住房的需求量必定上升，对住房的质量也会提出更高的要求[3]。

　　一般而言，居民消费水平直接受到收入水平的制约，收入的变化会直接影响居民购买能力实现和变动。住房作为价值较高的耐用消费品，需要消费者支付的资金数量很大，这就要求消费者必须具有较高的收入水平，可以说收入水平的高低直接决定住房市场需求的大小。

　　从世界经济发展的规律来看，当一个国家人均GDP达到600一800美元之间时，该国住房产业将进入高速增长期;人均GDP达到1300美元时，该国住房产业将进入平稳的快速发展期(世界银行，2002)。这表示当一个国家居民收入水平由温饱型向小康型阶段转变时，也同时是该国居民消费需求结构和社会经济结构发生相应剧烈变动的阶段。在这个阶段中，居民的消费层次将从“初等的生理性消费占主导”向“追求便利和功能”阶段过渡，此时居民消费中的功能性消费开始上升，住房需求也随之不断增加，由此带动房地产业的快速发展和国民经济的进步。由统计数据可以知道，改革开放以来，我国人均GDP逐年上涨。到2000年底，我国人均GDP已经达到830美元(以当期汇率计算)，到2001年底我国人均GDP更是首次突破1000美元的大关，标志我国居民的人均收入水平已经到了一个新的层次。因此随着我国人均收入的上涨，必定引起人们对住房的进一步需求。同时，在收入水平提高的情况下，拉动住房价格一定程度的上升是必然的。

　　图2.2城镇居民人均可支配收入变化

　　2.3商品住宅价格波动的动力因素三：人口及家庭结构变化(1)人口增长及结构变化

　　西方主流消费理论“生命周期”假说和“持久收入”假说，都认为个人的消费需求与决策并不是一种短期行为，而是由个人持久收入决定;不同时期的消费水平受个人即期储蓄与预期收入共同支配，这就导致购房行为更多是一种跨时期和预期消费行为的结合。所以衡量一个国家或地区一段时期的住房需求，人口年龄结构和家庭数量也是一个需要考虑的重要因素。如果一国处于不同年龄阶段的居民比例存在波动，那么不同时期由个体组成的家庭对住房的总需求也会随不同年龄结构的变动而变化。这种由于某一年龄结构比例显著变化所引发的经济现象，西方称为“婴儿潮” (Babyboom)。Sinai和Souleles通过分析美国购买住房的年龄结构，发现不同年龄段的人们对住房需求有明显差异，20至60岁之间的人们需求一直处于上升，而之后则下降。这证明处于生命周期不同年龄阶段的人们对住房的需求是不同的。

　　2000年以来，我国住房价格的上升，显然与当前我国居民的人口年龄结构有很大关系。研究我国人口年龄结构，可以发现目前我国人口在趋向老龄化的同时，中青年人口的比例也在显著上升。可以说，经过上个世纪50一60年代的生育高峰，到80年代后的计划生育政策的实行，使2000年以后20一60岁间的中青人口比例不断增加。由表3.3统计看出，在2003年、2004年和2005年里，我国20一60岁年龄段人口占总人口的比例分别为44.9%、41.2%和58.84%，这个年龄段群体己经在我国人口结构中占主体，因此他们肯定会在今后一段时期内，成为我国住房中长期消费的直接推动者[4]。

　　图2.3城镇人口总数统计数据表

　　(2)家庭结构变化

　　在我国人口规模不断扩大的同时，家庭的结构也发生了重要的变化。随着我国社会经济的不断发展和人们思想观念的变化，我国家庭结构逐渐从以前家庭模式向核心家庭、夫妇家庭、单身家庭等方向发展。家庭结构趋于小型化必然造成当前家庭数量的增加，而由于住房的购买，主要是以家庭为单位的自住性需求[5]。因此，在总人口一定的情况下，家庭规模越小，对住房的需求总量也就越大。即使在其他条件假定不变的情况下，单纯的家庭规模变化，也势必会成为这些年来我国商品住宅需求的扩大和价格的上升的重要动因。

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