【分　 类】 经济与管理科学
【关 键 词】 住房保障，政策；房地产；市场；
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正文：
摘要：在“民生”政策背景下，中央政府在房改十年后，再次将保障性住房政策推向前台。对于一系列密集出台的住房保障政策，尤其是保障性住房的建设，对市场又将产生怎样的影响，还得结合保障性住房房源的筹措方式以及市场利益因素方面进行探讨。

关键词：住房保障，政策；房地产；市场；     一、住房保障的政策思路 （一）住房保障“执行年”的回顾 1998年，我国开始推行住房分配制度的改革。当年国务院发布的23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》确立了住房改革的一项重要目标：建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。从此，住房保障的建立开始被中央高层关注。 此后，自党的十七提出着重解决“民生”问题以来，住房保障问题的解决就一直是中央政府的政策惠顾重点。2007年被视为保障性住房的“执行年”，当年全国计划安排廉租住房资金达到79.4亿元，超过2006年之前廉租住房资金的总额。同时2007年政府提出，今后的土地供应上，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

按照2007年“国务院24号文”确定的分层次住房保障体系，廉租房用于解决城镇低保家庭住房困难，2010年前将其保障范围扩大到城镇低收入家庭。经济适用房用于解决城镇低收入家庭住房困难，其保障范围与廉租房对接。

（二）2008，住房保障政策的深化

表1：2008年关于住房保障的重要政策 时间 政策内容 发布者 2008.2 《经济适用住房开发贷款管理办法》 央行、银监会 2008.3 两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。 十一届全国人大一次会议 2008.10 继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活 财政部 2008.11 扩大内需十大举措：第一条就要求加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。 国务院 2008-11 未来三年中国将筹集9000亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房、经济适用房建设以及棚户区改造，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。 建设部 2008.12 在常务会议中多次提到加强住房保障建设力度，并下发相关文件 国务院 （资料来源：根据政府公开资料整理）

在2007年的“民生”基调下，2008年，中央政府保障性住房政策的贯彻进一步深化：

2月，央行、银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，在利率、期限、项目资本金方面做出特殊规定，以引导有关金融机构在风险可控的基础上支持政府主导的经济适用住房开发建设，进一步发挥金融机构在解决低收入家庭住房困难方面的作用。

3月，两会期间，。温家宝总理在人大会议上谈及“抓紧建立住房保障体系”时，不仅谈到了三大“总的指导原则”，同时还阐述了2008年将采取的健全廉租住房制度、加快廉租住房建设，防止房价过快上涨等四项措施。尤为重要的是，总理在政府工作报告中，专门用539字的篇幅谈到了住房保障体系建设，这是前所未有的，也说明了中央政府以“住房保障”为切入点，解决民生问题的坚定决心。

10月份，财政部强调继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活，并提出相关实施意见。11月至12月，在中央政府大手笔“救市”之后，住房保障一直处于政策的中心点。

在11月初国务院常务会议决定的扩大内需十大举措中，第一条就要求加快建设保障性安居工程；国务院温家宝部署七项工作落实“内需十条”，提出要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；随后，建设部提出未来3年将投入9000亿资金建设保障性住房；12月份，中央政府在国务院常务会议以及下发的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等文件中，都着力提出要加大保障性住房建设力度。

此后在2008年12月10日结束的中央经济工作会议提出，"要增加保障性住房供给，减轻居民合理购房负担，发挥房地产在扩大内需中的作用"。国务院常务会议确定三条措施，加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模。

从一系列的楼市政策中，我们可以看到，住房保障毋庸置疑已经成了2008年中央政府的政策基点，而且也将是未来几年的楼市政策方向。

  二、保障性住房的市场影响 从中央政策层面来看，加大住房保障投资对拉动固定资产投资和刺激消费有双重促进作用。通过这些大规模住房保障投资，可以促进居民住房消费。另外，居民在获得住房保障后，还能降低对未来的风险预期，加大其他家庭消费。因此，以住房保障稳定市场，解决民生问题，恰是中央政府大力推行住房保障政策的目的所在。

不过，对于中央政府高举“民生”大旗以稳定楼市，市场还是产生了诸多疑虑，担心保障性住房大举入市将对楼市产生很大冲击。对于保障性住房政策的实施，到底对市场将产生何种影响，下文将浅述一二。

在我们看来，从市场层面来看，保障性住房的影响要从两个背景来考虑。一是保障性住房的建设主要采取政府投资新建；二是保障性住房建设主要采取政府采购市场存量商品房的方式。

（一）投资新建保障性住房对市场将造成重大影响

在保障性住房采取政府投资新建的前提下，我们可以通过相关数据探析住房保障投资计划的市场影响。

表2：保障性住房投资与房地产投资的比例测算   房地产投资（万亿元） 保障性住房投资（亿） 保障性住房投资占比（%） 2007年 2.5 993.8 3.98 2008年 3.06 1494（估算） 5.34 2009年 2.8（预期） 3000（计划） 10.71   （数据来源：据政府公开资料整理）

基于2009年房地产行业调整深化，以及资金困境难解的实际情况，我们预期2009年全国房地产投资在2.8万亿左右。因而，从上表测算情况来看，2008年保障性住房投资占比超过2007年1.36个百分点，但这两年的总体投资占比都还比较低；不过，随着9000亿保障性住房投资计划的实施，2009年预期保障性住房投资占比将达10%以上，较2007、2008年的投资占比增幅都在两倍以上，足可见投资增幅之大。若再考虑2009年市场环境不佳所造成的开发商投资意愿下滑，保障性住房投资对市场的挤出效应将更为严重。

还应当注意到的是，如果按照住房供给套数统计，以近五年全国住房销售面积测算，年均住房供应在600万套左右。而根据住房保障计划，国家未来三年将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造。因此，保障性住房按套测算的供应可占市场供应的25%左右。从这个数据来看，基于2008年房地产市场空置面积高达1.6万亿平方米，保障性住房对目前并不成熟的房地产市场而言，将造成更大的冲击。

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