笔者认为，在最高人民法院未就相关问题作出明确的司法解释的情况下，该讲话的精神可以作为相关问题处理的指导原则。

　　本案中，办理抵押物预告登记的时间是在2007年11月1日，系在物权法实施之后，故本案应优先适用上位法即物权法，而不是担保法司法解释。而前文已述，根据物权法第二十条关于预告登记制度的规定，杭州分行并未取得抵押权，无法就抵押物进行优先受偿。

　　三、从司法效应而言，认定房产抵押预告登记不产生设立抵押权的效力，尚不足以构成对我国房产按揭制度基础的动摇。

　　有观点认为，担保法司法解释第四十七条是我国房产按揭制度的保障，如果司法认定房产抵押预告登记不产生设立抵押权的效力，则会动摇房产按揭制度的根基，从而影响金融秩序的稳定。

　　此观点有一定道理，且根据笔者的了解，确有不少判决在此问题上直接认定贷款银行有权行使抵押权，但笔者对此有不同看法：

　　(一)预告登记的效力在于保全将来发生不动产物权变动的请求权，而一旦房产建成，办理抵押正式登记的条件具备，则贷款银行就有权要求办理抵押物正式登记，办理了抵押物正式登记，取得抵押权的他项权证，贷款银行即可行使抵押权。(二)对于普通购房者而言，因涉及重大诉讼而导致所按揭的房产被案外人申请法院预查封从而引起办证麻烦的可能性毕竟比较小。即使是已被案外人申请法院预查封，根据物权法第二十条关于预告登记具有保全效力的规定，预查封并不能成为贷款银行办理抵押正式登记的障碍，贷款银行有权在抵押物建成后正式登记条件具备的情况下，要求办理抵押物正式登记，从而取得抵押权。(三)如果购房者仅是“断供”，贷款银行还是可以在办理了抵押物正式登记之后行使抵押权，并不会因此丧失抵押权，无非是在房产未建成的情况下，其取得并行使抵押权还需一段时间。(四)贷款银行已经在控制法律风险，为自己的债权设置有双重担保。纵观各家银行的购房担保借款合同的内容，可以发现，在提供按揭时，贷款银行不但要求购房人提供抵押担保，还同时要求房产公司提供阶段性的连带责任保证。所谓阶段性的连带责任保证，是指房产公司为借款人借款合同项下的债务提供连带责任担保，但在银行取得作为第一顺序抵押权人的他项权证正本之日起，房产公司的保证责任即解除。这也说明各家银行现已经充分意识到物权法的实施给其所带来的风险，并据此作出了相应对策。

　　综上，认定抵押预告登记不具有设立抵押权的效力，对房产按揭制度构不成实质的影响。

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