摘要 “产权式酒店”是多功能综合楼中设计较为复杂的一种，其房产测量的内外业处理也极具繁复性和风险性。本文结合实例系统地介绍了产权式酒店房产测量的内外业流程，重点讲述了外业数据的采集方法和内业数据的处理技术。

　　关键词 产权式酒店;房产测量;共有面积分摊

　　1. 序言

　　产权式酒店是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，随着城市化进程步伐的加快和旅游业的快速发展，产权式酒店已成为已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游投资品种而在全国迅猛兴起，在绍兴就有越都大酒店、袍江凯悦大酒店等一批产权式酒店。在这样的市场背景下，论述产权式酒店房产测量的内外业处理技术，具有一定的市场意义与价值。

　　《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》的颁布与实施，为本省房产测量内外业提供了统一的作业标准，产权式酒店设计上多为不规则性和复杂性，功能区众多，而共有面涉及的产权单元也多元化，如何进行外业数据的采集和共有面积的检定与分摊都是一项复杂的系统工程，本文以袍江凯悦大酒店的实测为实例，介绍了产权式酒店其房产测量的作业流程与质量控制程序，重点讲述了数据采集的一些方式方法、共有面的检核、定性及设置以实现分摊的一系列处理过程。

　　2.作业流程及质量控制程序

　　房产测量工作的严谨性及风险性都要求必需建立成熟的作业流程及有效的质量控制程序，以提高工作效率及保证房产测量成果100%的合格率，在多年的实践工作中，在积累各种不同类型房屋的房产测量工作经验上，我们总结出一套房产测量的作业流程(图1)和质量控制程序(图2)，任何房产测量项目，都必需严格执行此流程和程序 ，产权式酒店---袍江凯悦大酒店的房产测量便是依此顺序展开。

　　“质量控制”程序

　　上一工序成果

　　作业流程图

　　野外勘丈

　　绘制草图

　　质量控制

　　自 检

　　未通过

　　质量控制

　　内业处理

　　质量控制

　　院 检

　　通过

　　报告提交

　　未通过

　　自检、质检

　　成果整理

　　通过

　　提交下一工序

　　图1(作业流程图) 图2(质量控制程序)

　　3. 外业数据采集

　　外业数据采集包含流程图中“绘制草图”及“野外勘丈”两个流程。“绘制草图”主要是依据甲方提供的建施图(蓝晒图或电子版本)，人防红线图及设计变更单、建筑施工变更联系单、建设工程规划许可证等有关资料，在计算机上绘制并打印出房屋的分层分户图(还包含建成年份、建筑结构、产权来源、产别、用途等房屋相关属性)。作为“野外勘丈”和“内业处理”的前提材料，分层分户图绘制的重要性毋庸置疑，房屋的某一设计部位是否计算面积(如此酒店的北侧的一沿街骑廊如图3，按照规范要求不计建筑面积)，面积半算还是全算，计算面积的范围等都需要具备一定的理论知识和丰富的实践工作经验。

　　“野外勘丈”主要是根据绘制好的分层分户图进行边长数据的采集及房屋相关属性的调查。产权式酒店的特点是功能区众多，共有面用途复杂，还有各种管井、风井、烟井都很多，野外勘丈除边长数据的采集及房屋相关属性的调查外，更重点的是调查清楚产权单元与共有面之间的相互关系，比如此酒店的地下室中的一个冷冻机房，是为主楼一层、二层的局部产权单元及附房除四、五、六层外的产权单元使用，还有很多管井、风井、

　　图3(沿街骑廊) 烟井都是只为某些功能区与局部层或特定产权单元使用，这些单从设计图纸是看不出来的，必须在野外勘丈阶段调查清楚。

　　野外勘丈必须遵循“走到、看到、量到”的作业原则，设计相同的楼层也会碰到没有变更联系单的局部修改，比如飘窗变落地窗等这些情况都需要细致的测量才能发现。由于野外勘丈时该酒店业已装修完毕，边长勘丈及共有面调查等都及其困难，此时除分层分户图外还要参考设计平面图(建施图)及装修平面图等一些资料，对照设计的墙厚度及装修尺寸进行边长数据采集及共有面调查工作，测量仪器除主要使用的手持测距仪和钢尺外还使用了全站仪， 图4(空中连廊)

　　全站仪主要使用在地下室圆弧入口、空中封闭连廊(如图4)、室内大厅圆弧螺旋楼梯等一些不规则数据的采集检核上。

　　4.内业数据处理

　　外业数据采集完毕及核对无误后，就可以依据实测数据进行分层分户图的修改，并根据甲方和设计部门提供的检核无误后的共用部位使用说明在分层分户图上按层次标明各共有面的分摊属性，即按共有面分摊次序“幢共有-区共有-层共有-自选(或自定义)分摊-手工分摊”顺序标明，最后便可将此带有分摊属性的分层分户图导入房产分摊软件进行设置分摊。本部分重点讲述功能区的划分及共有面分摊属性的定性与设置以实现产权式酒店正确分摊的一系列内业数据处理过程。

　　4.1划分功能区

　　功能区的划分不只是依据标识的文字和设计用途，更要根据共有面的设计使用情况，去确定分摊需划分的功能区。比如本酒店是由主楼(共21层，包含商铺、餐饮、KTV、会议、客房等)、附房(共6层，包含商铺、餐饮)及地下室(共1层，包含地下人防)三部分组成，主楼与附房通过空中连廊连通，主楼与附房各与地下室连通且两地下室相互连通成一整体，由于地下室只承担幢共有面的分摊，而空中连廊需由主楼与附房共同分摊，据此可确定地下室、主楼、附房三个大的功能区;而其他如主楼(包含商铺、餐饮、KTV、会议、客房)可划分为商铺、商务、住宅三个小功能区。

　　4.2共有面的定性与设置

　　< >设定幢共有面：地下室中的警卫室、配电间、水泵房及主楼一层的消控中心、主楼一层内与主楼地面以上部分连通的地下室出入口等为为整幢房屋服务的共有面根据规范要求赋予幢共有分摊属性;设定区共有面：地下室中的外半墙、楼梯、电梯、通道、风井、烟井等为地下室服务的共有面赋予地下室区共有分摊属性;主楼的外半墙、一层的门厅大堂、管井等为整个主楼服务的共有面赋予主楼区共有分摊属性;附房的外半墙、一层的门廊大厅、配电间等为整个附房服务的共有面赋予附房区共有分摊属性;设定层共有面：产权式酒店由于功能区多，同一层里可能有几个功能区同时存在，此时层共有面的设定一定要注意同一层有不同功能区的情况，层共有面的分摊只能在同一层的同一功能区里进行，而不能在同一层的不同功能区里里进行，此时的“本层共有面”只说明是“本层整层使用”功能，不能设定为层共有面，比如某一层的一个配电间是为这一层整层服务，但这一层有商务及办公两个功能区存在，则这个配电间不能设定为层共有面，而只能设定为自选分摊面。设定自选分摊面： 共有面为多个功能区的局部区域或为几个楼层的局部区域服务，比如此酒店的空中连廊，冷冻机房等可设定为自选分摊面;设定手工分摊面：主楼及附房中由底层升至顶层的楼梯间、电梯井、(包括突出屋顶的楼梯间、电梯机房)等，按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》5.8.8的分摊要求，设为手工分摊面。

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