从图3的决策树分类可以看出，合同贷款余额，担保方式和个人年收入是影响客户违约情况的三个最主要的因素。贷款余额越小，客户正常还款的比率越高，原因是贷款余额越小，表明客户已还款数额越多，若客户违约，房子被银行拍卖，客户的损失也越大。

　　不同的担保方式对客户是否正常还款也有很大影响。同时有抵押和保证客户的违约率明显低于仅有抵押一种担保方式的客户。这很容易解释，同时提供两种担保方式的借款人对于银行来说，多了一道还款的来源，在客户违约的情况下，银行可以要求担保人履约，对银行来说，多了一层保障。另外，银行一般要求提供的都是与客户有直接血缘关系的父母或者兄弟姐妹，担保人会在借款人出现暂时现金流不足的情况下帮助其还款，尽量不违约，以免影响征信。

　　图3 房贷客户决策树分类

　　个人年收入作为客户还款的第一来源，直接反映客户的经济实力，一般都是各银行最看重的因素，要求也很严格，最低要求月收入在月供的2.2-2.3倍以上。但是从图3的决策树中并没有得到收入越高，正常还款比率越高的结果。原因有以下几点：

　　①很多收入不足的客户为了获得贷款，虚开收入证明，以致银行将其误认为优质客户，而客户本身的经济来源不足以支撑其贷款，结果是稍微一点的不利因素就可导致客户违约，无法正常还款。

　　②部分客户信用观念不强，这种情况在年龄比较大的客户中比较常见。这类客户虽然收入足够，但却经常因为其他事情忘记按时还款，以为推迟几天影响不大，殊不知自己已经构成了违约，征信上已经有了一笔不良记录。

　　除了上述分析到的主要影响因素外，还有其他一些因素如：客户年龄，最高学历，家庭人口，是否本地人，房屋单价，面积，还款方式等也对客户的违约情况有影响，虽没有我们分析到的三方面因素影响明显，但在实际中也应该将这方面的数据考虑进来，以更加全面的进行风险管理。 (二)、还款意愿风险还款意愿风险的后果是“理性违约”。对借款人还款能力的审查各银行都有很严格的程序，除非借款人在后续还款期内出现重大变故,否则一般不会出现中断还贷,因此还款能力风险相对容易控制。但实际操作中对还款意愿风险的审核往往是被忽略的,而且这一风险是由借款人的主观因素决定的，所以这是一个很难度量的指标。

　　银行在贷款审批过程中需要查询客户的征信记录，通过人民银行征信系统对客户的个人信息和财产状况进行查询。一方面是验证客户申请贷款所提供的个人信息是否真实，包括年龄，婚姻状况，户口地址，工作情况等;另一方面是了解客户的资产负债及历史信用情况。一般累计违约超过三次则要求提高首付，累计违约特别严重者则拒绝其贷款申请。

　　但是目前我国的征信系统还不完善，信息更新较慢，且尚未实现整个银行系统内部的全部信息共享，由此导致一些借款人隐瞒个人负债情况，同时在几家银行贷款，出现一个人同时贷款买六七套房子的情况。这种情况下，借款人需要为一家银行提供的仅仅是满足一两套房子月供的收入证明，这类房地产市场上的投机者就是利用征信系统的这一缺陷，不断的在这一市场套利。在房价上涨的时候，他们可以获得高额的投资收益，在房价下降的时候则选择“理性违约”，损失却由银行承担。这样的行为不但增大了银行的风险，而且助推了房价。

　　另外，还有来自开发商方面的原因导致借款人还款意愿下降。有些银行只关心借款人的还款能力，出了问题直接找借款人，房屋的成交情况不闻不问，由此出现的开发商延期交房或者房屋质量问题等引发的开发商与借款人之间的矛盾，导致借款人不愿还款的情况，同样给银行造成损失。更有甚者，一些开发商为了回笼资金，直接伪造客户信息，骗取银行贷款，直接造成了银行的风险。 四、个人贷款风险防范对于上述分析的客户还款能力和还款意愿两种风险，应该区别对待。

　　(一)还款能力风险

　　对于这种情况，银行需要认真核实贷款人提供的信息，防止出现虚假证明。根据贷款客户的收入，年龄，婚姻状况，最高学历，职业类型等借款人个人特征以及贷款期限，执行利率，贷款金额，还款方式，担保方式等，判断这些因素对违约情况的影响，在贷款发放之前即可做出贷与不贷，贷多贷少的决定。

　　另外，这类客户一般信誉较好，还款意愿也很强烈，但是由于种种外部不可控的因素导致不能及时归还贷款。此时，即使采取诉诸法律的手段，也很难取到良好的效果。对此类风险可以采取提前进行风险转移，银行对于可能造成还款能力丧失的风险因素进行投保，提前将风险转嫁出去，同时也会帮助减少客户的损失。

　　(二)还款意愿风险

　　借款人还款意愿风险带有很强的主观性，银行对这方面风险的审查往往比较困难。在此，作者总结了以下几点：

　　①、银行方面要建立严格的面签制度。有效鉴别客户身份，确保贷款的真实性，把握借款人交易真实、借款用途真实、还款意愿和还款能力真实，严防虚假按揭业务的发生。对于大额贷款，有条件的话，信贷人员应该到借款人的居住地进一步核实，向周围人了解关于借款人的更多情况。

　　②借助银监会，个人所得税征缴部门的作用。银行在贷款发放之前，应详细了解借款人的负债情况，有必要的话，发挥银监会作为第三方的作用，对借款人的情况做一个全面的审查，以避免由于个人征信系统更新不及时所导致的借款人在多家银行同时贷款的高风险业务。通过个人所得税征缴部门获得有关借款人收入状况的信息，判断借款人信息的真实性。

　　③强制公证制度。在借款人因为还款意愿下降导致的违约情况出现后，如一律对簿公堂，则会相当费时费钱。一般采取贷前强制公证制度，以避免发生问题时冗长的司法程序，以较低的花费快速进入执行阶段。

　　④有效识别房地产市场的投机者和消费者。对于一些贷款金额较大或是集中购房的情况，信贷人员可以通过调查借款人的父母或是子女的房产情况，发现合理的贷款客户。支持那些真正需要贷款买房消费的客户，而对那些市场上的投机者，则要进行限制。

　　银行体系的稳定关乎整个国民经济的发展。不管是来自哪方面的风险，银行都需要依靠各方力量，建立尽可能完善的风险识别体系，及时发现并控制风险，确保整个银行体系健康稳定发展。

　　参考文献：

　　[1]陆校宁 个人住房抵押贷款的信用风险研究[D]:[硕士论文]四川大学.2006,4

　　[2]王福林 个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D] [博士论文]浙江大学.2004

　　[3]段胜军.个人住房抵押贷款违约风险影响因素研究[D] [硕士论文]昆明理工大学.2006，6

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