【分　 类】 经济与管理科学
【关 键 词】 房地产    物业税     经济增长
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正文：
内容摘要：
随着我国土地和住房制度改革的不断深化，房地产行业在我国已经作为经济发展的支柱产业而发挥越来越重要的作用。房地产行业的兴衰与宏观经济的周期性波动表现出明显的相关性。因此，通过对房地产市场的税收制度进行调控，从而达到抑制房价剧烈波动，对宏观经济的平稳发展是必要的。
 
关键字：     房地产    物业税     经济增长
 
一、开征物业税的提出背景
党的十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展十一五规划建议》中指出:“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推行物业税。”这是继中央提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”后再次明确提出征收物业税的问题，这使得物业税成为广大民众关心的问题之一，最近一段时期,随着房地产市场的价格波动,物业税也一直是相关政府部门和学术界的广泛争论的焦点之一。
开征物业税的背景是对现行房地产税收体制进行改革，物业税是改革后的房地产税收体系中对房地产保有行为所征税的名称。在国外物业税也被称为“房地产税”或“不动产税”或“地税”等，不管称什么，其实质应该是一种财产税。
 
二、开征物业税的影响分析
（一） 开征物业税的正面影响
1、有利于解决中低收入者的住房问题。
我国已实行住房货币化，居民必须到市场购买商品房。然而，我国一些城市一套住房几十万元，让中低收入者望楼兴叹。高房价无疑与房地产税费有关。因为中国目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限为70年，大部分房地产税费在房地产开发时是一次性支付，因此住宅房价中包含70年的大部分房地产税费(主要是土地出让金)。目前中国的不含开发利润的住宅建设成本构成中，房地产税费和建筑成本大致各占5成。而在国外的住宅建设成本构成中，建筑成本占到8成，房地产税费仅占2成。这也是造成中国城市房价高的主要原因之一。
2、改善我国房地产市场费税混乱的局面，目前我国现行房地产税制中存在的问题主要表现为：
首先、房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱,费挤税现象严重。我国目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重,具体表现在:(1)以税代租。城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施,税项中含有租的因素,征税混淆了税收与地租的界限。(2)以费代税。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税,对外资企业免征此税,但外资企业须缴纳土地使用费(场地占有费),造成以费代税,致使内外资企业间税费并存。(3)以费挤税。目前,我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多,且费项总数远多于税项总数。
第二、税负不公平。从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿使取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。
第三、房地产税收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税（外资）和城镇土地使用税，作为地方性税种，收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。由于房地产税的课征对象 无法隐藏，税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管理，因此在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占有比较重要的地位，如美国，房产税占财产税的六成，其税收收入占地方税收入的比重达到40-50%。而我国房地产税开征以来规模一直偏小。
第四、征税范围过于狭窄。我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收,而把一些应纳税对象排除在征税范围之外;同时,城镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民 团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象,使征税范围非常狭窄。经过改革开放的发展,我国当前的制度安排和经济结构已经发生了深刻的变化。(1)经济转轨时期伴随着工业化的进程,农村城市化程度不断提高,一些地区已具备了城市的功能,尤其在经济发达地区的农村,房产规模急剧扩大,经营用房快速膨胀,完全可以纳入征税范围,作为国家税收的稳定税源。(2)随着中国事业机构管理体制的改革,不属于提供社会公共产品的事业单位将逐步实现市场化和企业化。由于其性质己属于企业,因此它必须承担纳税义务。(3)中国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房,因而享受了更多的社会公共服务。对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段,还违背了多受益者多纳税的公平原则。
第五、计税依据不科学。(1) 我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用。(2)我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。通常而言,先建成的房产成本低于后建成的房产,以其历史成本为计税依据, 势必将先建成的房产的税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当,能带给其实际占用者相似收益的房产,因为历史成本的不同而承担不同的税收负担,有违公平原则。同时,由于房产市场价值通常都高于其历史成本,这使得房产一旦出售,就要按较高的计税依据计算应纳税额,加重该房产拥有者的税收负担, 以至阻碍房产的交易。导致大量隐性市场的偷漏税交易。
3、开征物业税有利于打击投机炒楼，稳定房价。
最近几年，我国一些城市楼价波动较大，与投机炒楼有关。炒楼扰乱了市场供求信息，导致楼价非理性波动，影响了中低收入者住房问题的解决。在没有物业税的情况下炒楼者可以坐等房产升值，而不必去担心房产保有期间房产持有成本的提高。实行物业税后，买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。另一方面，实行物业税后炒楼利润空间减小，风险也将增大，使炒楼难度加大。因此物业税对于投机炒楼行为会有一定的遏制作用，有利于稳定房价。
（二）开征物业税后可能带来的负面影响
首先，开征物业税相对于征收消费税和收入税而言更容易引起人们的不满。国内有观点认为，物业税的开征，将导致居民未来的税收负担很不确定。例如，如果炒房导致房价上涨，而房价上涨又提高了物业税的税基，就会致使所有居民的税收负担增加。而住房是生活必需品，其消费成本的波动将会影响整个社会的福利水平。因此，居民在购房时，一般都希望每年的供房负担可以预期；但是，如果无法预知其房产未来的评估价，也就无法预知其未来的物业税税额；所以，物业税的开征，可能会使得亿万民众的住房“消费”处于极大的不确定性之中。
另外，国外学者左德罗和米斯克斯基(Zodrow and Miesezkowski)将财产税置于一般均衡的模型中进行分析认为，某一地区财产税的增加将导致资本从该地区转移至其他地区，进而降低资本的总体收益。如果对不动产征税会导致资本从课税的地区流出，意味着不具有流动性的要素(如土地和劳动力)收益会降低，地方消费者面临的价格水平将会提高，从而不利于地区经济的发展。总体而言，该地区的财产税负担将由本地区的消费者和要素所有者共同分担。
 
三、关于我国开征物业税的对策建议
首先、完善房地产税课税的配套制度与政策。
1）强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。
2） 完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系， 为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。
3）理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，建立"精简、高效、权威、统一"的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。
4）成熟的司法体系来应对矛盾冲突。物业税由几个城市开始试点实施已经进行了一段时间，但是如果在全国范围内真正开始实行物业税，尚且需要完备的相关法律法规与之相配套。
第二、引入"第一居所"概念，加大对房地产投机的抑制。
第一居所是国外财产和所得税制中经常使用的概念，是指纳税人主要居住的住所。它与自用住宅的区别在于，纳税人可以有多处自用住宅，但其主要居住的一处住所就是第一居所。在我国房地产税制中可以引入这一概念，对第一居所给予低税率，对其他居所适用较高税率，可以有效抑制房地产投机行为的蔓延，保证房地产流通市场的稳健发展。
第三、将物业税作为地方财政收入的主要来源，促进地区经济的发展。
物业税目前已经是世界上绝大多数国家地方政府的主要财政收入来源，而我国的一些地方政府过分依赖土地出让的收入。为解决这个问题,我们应该采取更多的土地有偿使用的方式，使得土地有偿使用的收入不过分集中在一次出让。同时研究土地收益的分配使用办法，使得土地收益的分配、使用更加合理。
可见，随着我国土地制度和财税体制改革的不断深化，开征物业税应该是大势所趋。但也应该注意结合我国转轨经济的特征，并吸收其他国家的经验教训，适时开征物业税以利于房地产市场的健康发展，实现稳定和可持续的经济增长。
 

参考文献：
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