摘要：随着我国住宅市场的不断发展，我国已经初步建立了比较适合国情的城镇住房政策框架。但由于过去人们盲目追求市场利益，在住宅市场不断发展的过程当中，弊病和矛盾也就逐渐暴露。本文在分析了住宅市场需求总体特征的基础上剖析存在问题产生原因，找出根源所在，并在此基础上提出了相应的建议和对策，以期为住宅市场的发展提供一定的参考。
关键词：住宅需求；结构性短缺；梯度消费；住房保障
1 引言
通过多年的探索和发展，我国已经初步建立了比较适合国情的城镇住房政策框架。但由于过去人们盲目追求市场利益，在住宅市场不断发展的过程当中，弊病和矛盾也就逐渐暴露。目前，在住房需求过程中的问题主要集中在三个方面：一是结构性短缺，有效供给不足；二是住房消费超前，未形成梯度消费；三是住房保障机制不够健全。
2 住宅需求总体特征
2.1市场需求总体旺盛
市场需求总体旺盛的表现之一是销售面积及增速大于当年竣工面积及增速。自从我国实行住房分配货币化之后，住宅销售面积和竣工面积逐年增加；表现之二是商品住宅空置面积继续下降。2007年12月底全国空置商品住房约6700万平方米，同比下降16.6%，降幅较2006年加快8.6个百分点。这表明2007年商品住宅供给增量相对于市场需求明显不足，成为刺激房价上升的原因之一。
2.2住宅市场需求逐渐回归理性
2007年年底以后，部分大中城市房地产市场销售量出现明显下降，观望气氛浓厚，住宅市场需求逐渐回归理性。市场出现这一现象的原因主要有三个方面：一是第二套房贷首付比例不得低于四成的政策出台、从紧的货币政策和央行连续6次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和各地限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通过限价房等政策性住房；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力，部分购房者不得不推迟了改善性购房计划。
2.3中小户型住宅市场需求增加
随着“90/70”政策的逐步落实，中小户型的市场占比、供应量均有显著提高，大量小面积、低总价的房地产项目供应市场，满足了中低收入普通购房人购房需求。据亚豪机构统计数据显示，截至到2008年3月16日，市场新增供应的套均户型面积在100平方米以下的中小户型项目上市量骤然增加，从已获得预售许可的项目来看，中小户型项目个数已占到新增供应住宅类项目的52%，而去年同期这一数据仅为38%。
2.4家庭结构变小，需求放大
由于生活观念的变化，现在人们婚后大多愿意单独居住，中国的家庭户人口规模在逐渐变小，家庭规模出现小型化倾向。家庭结构愈小，则人均消费面积愈大，因为即便是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。
2.5住宅需求中的人口年龄结构
通过表中数据我们可以看出，我国目前已经开始步入老龄型社会的行列，老年人的住宅需求越来越多。以2006年数据来看，由于上世纪50年代的生育高峰，造成目前社会上25—34岁与35-59岁的年龄段人口比重相当大，两者占了总人口54%。不同年龄的人群具有不同的经济行为， 25—34岁的人群正值组建家庭的年龄，期间的人口正陆续进入结婚、生育期，是首次购房最为集中的年龄段；而35岁-59岁的人群，随着经济能力的提高，改善需求增加，是住宅市场中二次购房主要力量。
表1 各年份35岁以上人口比例情况

年份	2003	2004	2005	2006
35-59岁人口比例（%）	35.25	36.79	37.79	38.99
60岁以上人口比例（%）	11.96	12.38	12.98	13.18
\s 35岁以上人口比例	47.21	49.17	50.77	52.17

 
 
 
 
 
图1  2006年中国人口年龄分布情况
3住宅市场需求存在问题分析
3.1结构性短缺，有效供给不足
问题表现：住宅市场中供给的住宅产品套型普遍偏大，中小户型住宅供应数量不足，供需发生错位，市场出现有价无市局面。
原因分析：
（1）住房供应结构调整进展缓慢
近几年来，90平方米以下套型供应量占比不足20%。在提出90/70的限制政策之后，总体情况落实较好，全国平均达到了55%，但远未达到要求的70%。特别是经济适用住房和廉租住房供应滞后。
（2）二手房交易市场和租赁市场不够活跃
据40个重点城市2007年统计数据，二手住房成交面积仅为新建商品住房登记销售面积的40%。租房住是城市中低收入家庭、外来人口和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场发展也明显滞后，不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置。不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。
（3）房价高涨，居民有效购买力低
有效供给包含两个方面，一个是产品的品质与品种，另外一个就是产品的价格。近几年来，房价的不断上涨，使得居民无力支付，逐渐的退出有效需求的行列，也形成了相应住宅产品的无效供给。
3.2住房消费超前，未形成梯度消费
问题表现：有的年轻人，刚毕业就贷款买了一百多平米的房子，一辈子，或者大半辈子都要还贷。消费观念不理性，认为买房才是解决住房需求的途径，而且还要一步到位。到2005年末，我国城镇居民人均居住面积已经超过26平方米，这与国民经济整体发展水平，以及居民收入水平相比，整个国民财富的累积水平在住房消费上已经超出了现在居民的富裕程度。
原因分析：
（1）传统观念的影响
受传统观念的影响，居民普遍认为只有买房才算是安居，所以我国的住房自有率远远高于日本等发达国家，数据显示，我国城市居民住房自有率达82%，而美国为68%，英国为56%，其他欧洲国家只有30%至50%。
（2）房地产按揭制的推行
 住房消费超前，可以说房地产按揭制的推行应当是一个重要的原因。在“国六条”细则中提出了有区别地适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。其目的就是为了引导住房理性消费。但是政府在住房消费引导政策上的力度还是远远不够。
（3）供给体系不完善
住房梯度消费的前提是需要有一个完善的分层住房供给体系，而我国目前的住房供给体系还很不完善，尤其租赁市场，经济适用房供给方面，都存在着很大的供需矛盾，使得一部分居民不得不转向买房的行列，被动的形成了住房的超前消费。
3.3住房保障机制不健全
问题表现：一是住房公积金覆盖面较窄，提取住房公积金的比例较低；二是经济适用房政策对象定位不准确，管理监督失控；三是廉租房建设覆盖面低，供求矛盾严重
原因分析：
（1）住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益
由于住房公积金是基于工作就业的，大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金，很多低收入的成员因为承受能力的制约而无法使用其公积金。
（2）家庭收入难以核实、准入和退出机制不完善
政府有关管理部门很难有效地核实居民的实际收入水平，致使一些不符合住房保障条件要求的较收入高群体也享受了政策性住房，使得住房保障政策的实际受益人并不能与政策初衷完全相吻合。而且部分人群随着收入的增加，超出了应享受保障性住房政策的规定而不能退出，加剧了保障性住房的供需矛盾。
（3）廉租房供应规模小
目前我国廉租住房的房源主要是来源于政府供给和市场供给两个渠道。近几年的政府财政投资需要的廉租住房项目少之又少，而且实行住房市场化以来，城市小户型房地产建设明显萎缩，供给短缺，城市政府难于收购到大量的小户型房源，以至于使得低收入家庭领取租赁住房补贴后，难以在市场上找到适当的房源。
（4）地方政府缺乏动力、资金来源不足
建设廉租住房需要投入大量的财政资金，而且会抑制商品房的价格上涨，这都会减少政府的财政收入，所以有的地方政府由于片面追求GDP的政绩而对廉租住房政策的贯彻实行缺乏动力。此外在廉租住房制度的实施过程中，房屋的购建和修缮，住房租金补贴都需要大量的资金来支撑，单靠地方财政投入明显资金不足，且其他的资金来源也很有限，这在很大程度上阻碍了廉租住房制度的发展。
4建议和对策
4.1 调整产品结构，增加住宅有效供给
我国居民中约有70%的居民属于中低收入人群，因此中低价位的住房产品应该占据市场主导地位。政府应该积极采取宏观调控措施，如金融政策，土地政策等，增加中小户型供给，从不同的角度，多管齐下去纠偏目前市场中的产品结构不合理现象，将市场供给的轨迹拉回到市场需求的轨迹上来，至少偏差不能太大。
4.2 大力发展住宅二级市场
住宅的供应不能单单依靠一级新增市场，住宅二级存量市场的供给能力也是不可忽视的。由于我国二级市场发展较晚，各种信息缺乏，使得存量房流通不畅。因此，应该积极扶持发展住宅中介服务，利用他们的信息优势，使存量房加速流通，提高资源利用率。此外，为了促进二手房市场的发展，还可在住宅交易税费等方面给与一定的优惠。
4.3 增加经济适用房和廉租房的供给，完善住房供给体系
完善的住房供给体系应该是多层次，多元化的。为了保障中低收入人群的住房需求，政府应该多途径多渠道的增加经济适用房和廉租房的供给。特别是廉租房，除了可从地方政府土地出让金中拨出一定比例和住房公积金收益中的一部分用来建设廉租住房外，还可以考虑其它的一些筹集资金的渠道。
4.4完善住房保障制度，实现应保尽保
建立保障住房档案和中低收入家庭住房档案，严格申请、审批、公示和退出制度，实行动态管理。对于符合条件的家庭提供住房保障，应保尽保。
 
参考文献：
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