摘要：农业税取消后，我国出现了统一城乡税制的开端，城乡税制一体化的方向、条件和实施步骤便成了目前需要解决的理论和现实问题。本文对于我国城乡税制一体化进程中涉农物业税的改革提出了大致的思路。

　　关键词：税制一体化 涉农物业税 免征额

　　物业税指的是财产税、地产税等不动产税，目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等;流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等;保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。

　　一、开征涉农物业税的必要性

　　现行房产税，城镇土地使用税和城市房地产税的课征范围比较狭窄。从课征的地域范围来讲，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而不包括农村。其初衷是为了减轻农民负担，但是随着农村商品经济的发展和产业结构的调整，这种税制格局引发的城乡之间房地产税收待遇不一的矛盾逐渐显露，造成城乡之间税收负担不平衡，尤其是在城乡结合部。在一些发达地区，农村工业化和商业化程度较高，农村经营性房地产日益增加，这些地区已具备了城市的功能，其人口管理也采取了城市的形式，而土地仍属于农村集体所有。若对农村不征房产税，有的企业就会利用法律漏洞选择在农村修建高档住宅、度假村等，还有很多城市近郊的农民以出租房屋为业，收入丰厚，却不须缴纳房地产税。另外，在具体征收过程中，我国的房产税对个人所有的非营业性用房予以免税，而没有体现出拥有不同数量房产的个人的税负差异，一方面不利于调节贫富差距，实现社会公平，另一方面也减少了税收收入。

　　在西方国家，以物业为主体的财产税是地方政府收入的重要来源，同时经济发展与社会财富中的房地产之间存在正向变动关系，因而地方政府会有充足和稳定的税收来源。我国适时的开征涉农物业税，可以缓解地方政府的财政压力。

　　对非农用地征收物业税，可以减小农用地与非农用地之间的价格差，保护农用地的特殊地位。这样可以遏制土地交易中的腐败现象，改善土地资源配置的扭曲，简化政府对出租土地的产权安排。

　　鉴于我国现行房地产税制存在的以上缺陷，建议合并房地产税、城市房地产税和城镇土地使用税，取消土地增值税、耕地占用税和契税，在全国城乡范围内同时实施统一的物业税制。在统一的物业税中，可分设农用土地和城乡房地产等税目，对农用土地和城乡房地产设置不同的税率，充分体现税收对农业生产的扶持。

　　二、征收涉农物业税的具体操作

　　(一)物业税的纳税人

　　物业税的纳税人为享有房屋产权或土地使用权的单位和个人，由于我国居民只享有土地的使用权，并不享有土地的所有权。因此，我国物业税的纳税人应当是我国境内国有土地使用权的拥有者及房产的所有者，包括自然人和法人。

　　(二)物业税的征税对象

　　物业税的征税对象为纳税人所有或占有、受益的土地、房产和房地合一的不动产及其附属物。附属物必须是能增加建筑物使用价值并附属于建筑物主体的，包括：电梯、地下室、室内游泳池等。这里的房地产是指中华人民共和国境内所有的房地产，既包括经营性房地产，也包括非经营性房地产;既包括城市、城镇、建制镇和工矿区围内的房地产，也包括农村的房地产。还有一点要明确的是，物业税开征后，出租房屋的业主，也应按保有情况缴税，至于所得租金收入，应另计所得税缴纳。

　　(三)计税依据

　　物业税的计税依据为房地产的市场评估价值，实行从价计征。房地产的市场评估价值，应当由政府认可的权威评估部门采用科学、合理的方法批量评估确定。这主要是从以下几个方面来考虑：

　　1.符合效率原则

　　按照统一的评估价值计税，有利于简化税制，节约征管资源，也便于纳税人理解和接受，符合税收效率原则。如果对不同的物业税分别按不同税基征税，不仅在制度设计上更为复杂，在实际操作上也容易使纳税人无所适从，还可能出现对统一物业按不同标准重复征税的情况，容易造成制度不公平。

　　2.对价值征税更合理也更易操作

　　将价值作为税基，不仅相对容易操作，价值的变化也在一定程度上体现了物业所得的变化，一般说来，价值越高的物业，出租或其他经营所得也越高。因此，将物业的价值作为计税依据，相对于将物业的所得作为税基，是更好的选择。同时，我们确定以物业的评估价值为准，因为物业的实际成交价未必能反映物业的真实价值，而且物业的价值还会随着时间、环境的变化而变化，很可能与当初购进房产的价格有较大差距。以物业的评估价值为计税依据，能够较为客观的反映物业价值和纳税人的负担能力。

　　(四)税率

　　考虑我国不同地区经济发展不平衡的状况，应由中央政府设计统一的税率范围，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地社会经济发展的水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府年度预算等因素确定本地区的具体适用税率。这样，既能保证税制的统一性，使中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况，使制度更具操作性，也是世界上许多国家所采用的做法。

　　(五)涉农物业税的免征额

　　以我国农村经济发展水平和现阶段政府对经济的调控方向为依据，客观的衡量农民的实际负担能力，建议对涉农物业税确定免征额。图5是我国自2001年以来农村人均的住房面积，建议根据上一年度的住房平均面积乘以家庭成员数再乘以农户住房每平方米的单位评估价值，作为农村物业税的免征额。

　　假设权威部门对房产的评估价值为V,农户拥有的住房面积为M,农户家庭成员数为N，上年度我国农村人均居住面积为㎡，则

　　农户住房每平方米的评估价值=V/N

　　免征面积=㎡×N

　　免征额=V/M×(㎡×N)

　　图3 2001——2006年我国农村人均居住面积

　　资料来源：根据《中国统计年鉴(2007)》计算并绘制

　　(六)涉农物业税的优惠政策

　　物业税减免政策的制定，要以我国社会的经济发展水平和现阶段政府对经济的调控方向为依据，客观的衡量社会各收入阶层的实际负担能力。综合考虑我国农业的现状，参照国外通行的做法，建议对涉农物业税的减免作以下规定:

　　1.为切实减轻农民负担，支持农业发展，对农用土地免征物业税，对农业生产用的不动产也应给予免征物业税的优惠政策。

　　2.家庭人均收入低于当地最低标准的，由纳税人提出申请，经主管税务机关查实后，依其实际负税能力给予定期减免，但限于其自住用房。

　　3.为保证孤老、残疾、五保户等特殊人群的基本住房需求，对其自住用房免税，其经营性用房，可依据收入水平，经主管税务机关批准减征。

　　4.对于受重大灾害等不可抗力造成房屋损坏的，可依其损坏程度，在修缮期内按比例减征。

　　(七)物业税的征收方式和纳税期限

　　考虑到我国农村的现实情况，宜实行自主申报为主的制度。对于农村中的商品房，如果有物业公司管理的，则由物业公司代收代缴，对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。

　　至于纳税期限，可以考虑实行按年计算、分期(季度或半年)缴纳的方式。分期缴纳是考虑到居民的承受能力。纳税地点为应税物业所在地，这样便于征收与缴纳。对于应税物业不在同一地方的纳税人，按应纳税的房地产坐落地点向该应税物业所在地的地方税务机关纳税。

　　参考文献

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