摘要：本文针对近年来我国商品住宅价格波动较大这一特征，首先根据我国近年来商品住宅价格的运行实际得出土地价格、居民收入水平及人口及家庭结构变化是导致商品住宅价格波动的主要动力因素，进而利用Carey模型从商品住宅市场需求、供给及均衡价格为出发点研究出上述动力因素引致商品住宅价格波动的作用机理。

　　关键词：商品住宅、价格波动、动力因素、作用机理

　　自己画111.

　　1.引言

　　房地产业作为国民经济的支柱产业，它的运行状态对国民经济的正常运行有着重要影响。房地产业发展过热会造成价格大幅度上升，引起房地产市场供求失衡，会出现房地产商品大量积压和居民无购房能力的现象，导致资本不能正常循环，国民经济发展出现不正常的状态。当房地产业发展萎缩时，会影响相关市场如建材市场、金融市场、劳动力市场等的发展，导致各种资源的闲置，不能起到拉动国民经济增长的作用。[1]可见房地产业的过热与萎缩均衡不利于国民经济的发展，会妨碍经济的稳定增长。

　　2.商品住宅价格波动的动力因素分析

　　目前在我国，商品住宅价格的波动，主要表现为一种全国范围内价格的长期向上趋势，形成这种状况的原因，是诸多经济及社会的基本面在不断的发生变化，而这其中，最为重要的因素包括：一、供给层面：地价持续上涨与土地出让制度的改革。二、需求层面1： 居民收入水平与财富状况的提高。三、需求层面二：城镇人口数量的增长与家庭结构的变化。

　　2.1商品住宅价格波动的动力因素一：土地价格的变化

　　土地作为最为重要的经济资源，由于其稀缺性，注定了其价格长期上涨的运行趋势。全国土地交易价格指数是反映土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。全国土地交易价格指数从2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3(上年同期价格为100)，而2008年1季度则再创新高，达到了116.5。不可否认，近年地价的持续上涨是城市化加速及经济发展引起土地价值提升后在交易价格上的必然体现，是土地在市场经济条件下的价值回归，有其内在合理性。土地价格对商品住宅价格的影响可以通过近几年来土地价格交易指数与住宅销售价格指数的变动来进行比对[2]。

　　图2.1土地交易指数与商品住宅销售价格指数比对表

　　2.2商品住宅价格波动的动力因素二： 居民收入水平变化

　　衣食住行这个词语，几乎涵盖了人类生活中的各种物质需求，而在这其中，衣食为先，行在后是有其内在道理的。这是因为，住房需求尽管也是人类最基本的生活需求之一，但是其消费具有层次性，即一般总是在满足了基本的其他生活需求之后，这部分的需求才开始逐步增加。家庭对住宅的现实需求受制于收入水平和财富。收入水平从两个方面影响家庭的住房需求：一、家庭的持续不断的在住宅上支付现金的能力，包括租金和分期付款等，从而通过影响这种现金支付能力来影响住宅需求。二、收入水平的变动会影响家庭成员对一生累积财富的预期，从而影响住宅需求。从社会整体来看，居民收入与住宅需求呈同向变化随着人们收入水平提高，对住房的需求量必定上升，对住房的质量也会提出更高的要求[3]。

　　一般而言，居民消费水平直接受到收入水平的制约，收入的变化会直接影响居民购买能力实现和变动。住房作为价值较高的耐用消费品，需要消费者支付的资金数量很大，这就要求消费者必须具有较高的收入水平，可以说收入水平的高低直接决定住房市场需求的大小。

　　从世界经济发展的规律来看，当一个国家人均GDP达到600一800美元之间时，该国住房产业将进入高速增长期;人均GDP达到1300美元时，该国住房产业将进入平稳的快速发展期(世界银行，2002)。这表示当一个国家居民收入水平由温饱型向小康型阶段转变时，也同时是该国居民消费需求结构和社会经济结构发生相应剧烈变动的阶段。在这个阶段中，居民的消费层次将从“初等的生理性消费占主导”向“追求便利和功能”阶段过渡，此时居民消费中的功能性消费开始上升，住房需求也随之不断增加，由此带动房地产业的快速发展和国民经济的进步。由统计数据可以知道，改革开放以来，我国人均GDP逐年上涨。到2000年底，我国人均GDP已经达到830美元(以当期汇率计算)，到2001年底我国人均GDP更是首次突破1000美元的大关，标志我国居民的人均收入水平已经到了一个新的层次。因此随着我国人均收入的上涨，必定引起人们对住房的进一步需求。同时，在收入水平提高的情况下，拉动住房价格一定程度的上升是必然的。

　　图2.2城镇居民人均可支配收入变化

　　2.3商品住宅价格波动的动力因素三：人口及家庭结构变化(1)人口增长及结构变化

　　西方主流消费理论“生命周期”假说和“持久收入”假说，都认为个人的消费需求与决策并不是一种短期行为，而是由个人持久收入决定;不同时期的消费水平受个人即期储蓄与预期收入共同支配，这就导致购房行为更多是一种跨时期和预期消费行为的结合。所以衡量一个国家或地区一段时期的住房需求，人口年龄结构和家庭数量也是一个需要考虑的重要因素。如果一国处于不同年龄阶段的居民比例存在波动，那么不同时期由个体组成的家庭对住房的总需求也会随不同年龄结构的变动而变化。这种由于某一年龄结构比例显著变化所引发的经济现象，西方称为“婴儿潮” (Babyboom)。Sinai和Souleles通过分析美国购买住房的年龄结构，发现不同年龄段的人们对住房需求有明显差异，20至60岁之间的人们需求一直处于上升，而之后则下降。这证明处于生命周期不同年龄阶段的人们对住房的需求是不同的。

　　2000年以来，我国住房价格的上升，显然与当前我国居民的人口年龄结构有很大关系。研究我国人口年龄结构，可以发现目前我国人口在趋向老龄化的同时，中青年人口的比例也在显著上升。可以说，经过上个世纪50一60年代的生育高峰，到80年代后的计划生育政策的实行，使2000年以后20一60岁间的中青人口比例不断增加。由表3.3统计看出，在2003年、2004年和2005年里，我国20一60岁年龄段人口占总人口的比例分别为44.9%、41.2%和58.84%，这个年龄段群体己经在我国人口结构中占主体，因此他们肯定会在今后一段时期内，成为我国住房中长期消费的直接推动者[4]。

　　图2.3城镇人口总数统计数据表

　　(2)家庭结构变化

　　在我国人口规模不断扩大的同时，家庭的结构也发生了重要的变化。随着我国社会经济的不断发展和人们思想观念的变化，我国家庭结构逐渐从以前家庭模式向核心家庭、夫妇家庭、单身家庭等方向发展。家庭结构趋于小型化必然造成当前家庭数量的增加，而由于住房的购买，主要是以家庭为单位的自住性需求[5]。因此，在总人口一定的情况下，家庭规模越小，对住房的需求总量也就越大。即使在其他条件假定不变的情况下，单纯的家庭规模变化，也势必会成为这些年来我国商品住宅需求的扩大和价格的上升的重要动因。

　　图2.4平均家庭户规模情况

　　3.商品住宅价格波动的作用机理

　　3.1商品住宅市场需求

　　假定商品住宅市场产品无差异，存在N个同质的潜在需求者，全部为消费需求者,每个消费者所拥有的私人信息不同，相同住房带给其的效用也存在差异,所以其“保留价格”P不一致。在这里，定义为保留价格P为：消费者购买商品住宅所愿意支付的最低价格。并假定：保留价格P为连续的、服从“基准价格” P*的均匀分布,离差为h,即P～F(P*，h),也即P～U[ P*-h ,P*+h] 。这里，基准价格P*定义为：商品住宅市场上的消费者的平均保留价格。当市场价格实际为Pm时,那些保留价格高于Pm的人就会成为房地产市场的真实需求者。因此,在任意价格条件下,房地产市场价格Pm取决于P≥Pm的比例,其概率分布即为(1 - F ( Pm) )。设每个商品住宅市场需求者所能够获得的用于购买房产的金融资源变量为L,即能用于购买房地产商品的货币总量。且L是居民收入和利率的函数。居民的收入越高、能够获得的贷款越多、或者外部流入房地产市场的资金越多,L也就越大。这样,我们房地产市场的总需求函数形式[6]:

　　D =N (1 - F ( Pm) ) L

　　这个函数所表达的含义，是对房地产有需求的人能够支配的全部货币资源，在此，我们实际上是将L作为代表性消费者所拥有的金融资源变量。

其中,N (1 - F ( Pm) )为商品住宅市场的实际需求人数; L为每个住宅需求者能够获得的用于购买房产的货币总量。L =L (Y, r) , Y代表居民收入,r代表利率水平，因此有>0，<0 。

　　由于P服从于P*±h 的均匀分布,所以

　　1 - F ( Pm) = (P* + h –Pm)/2h ,

　　总需求函数D可变形为:D =N [( P* + h – Pm)/2h] L

　　3.2.商品住宅市场供给

　　由于房地产本身是一个开发周期较长的行业，因此，供给相对于需求而言，是极其缺乏弹性的，是一个存量调整较为滞后的市场。基于这个认识，可近似认为短期之内的市场供给量应当是固定的，可以用Qs表示[7]。与之前建立需求模型类似，我们将供给方所能提供的全部商品住宅，货币化表示为：S = Qs Pm

　　3.3商品住宅市场均衡价格

　　由以上的分析可知，均衡条件：D = S

　　上式具有双重含义：既表示供给量 = 需求量 ，也表示购买额 = 销售额，可得市场的均衡价格条件为:

　　D = S = N (1 - F ( Pm) ) L = Qs Pm

　　进一步得：D =N [( P* + h – Pm)/2h] L = Qs Pm

　　得出均衡价格: Pm = [NL( P* + h )]/ ( 2hQs + NL )

求偏导得： > 0 , > 0 , > 0, < 0

　　因此，我们可以得到如下结论：即房地产价格将随着购房人数、购房者可以获得的货币资源、房地产市场的基准价格的上升而上升，而当住宅商品供给增加时，房地产市场价格将下降。

　　明确了商品住宅价格的基本决定及其运行原理，就可以对这些年来我国商品住宅价格波动状况作出一些解释和说明了。首先，需要强调的是，由于Qs在短期之内变化很慢，因此其可被认为是一常量。因此，影响商品住宅价格的因素，应当从其他几个变量入手，以下是关于模型中三个变量的理论解释：

　　3.4变量变化情况的说明

　　(1)关于N的解释.N作为模型中商品住宅潜在需求者总量，在我国社会的实际情况中，我们认为，其组成及变化可以用如下的函数进行表达：

　　N = f ( Cn ，m)

　　其中Cn表示：我国人口总数增长以及人口结构的变化，带来的需求者数量增加。这些年来，不仅我国的人口总数在持续增长，最为重要的是，改革开放后开始持续快速的城市化进程，人口向城市单边转移，城市的人口集聚效应日渐显现，城市化所带来城镇人口的的增加。

　　m表示：家庭数目的变化。随着家庭小型化的趋势，即使在人口总量相对稳定的情况下，家庭数目也会有较为明显的变化，而由于以家庭为单位，常常是商品住宅需求最为重要的组成部分，因此，这种变化状况一定会影响到商品住宅潜在需求总量。

　　(2)关于L的解释.

与N类似，L是一个更为综合的多因素结果。之前已经提到>0，<0 。因此，可表示为：

　　L = f ( y ，r，)

　　Y表示：可支配收入。中国GDP的持续增长，城镇居民人均可支配收入的增加，即Y的增长，势必会使国内居民所拥有的金融资源L逐渐增多;r表示：贷款利率。由于r的高低，直接影响消费者的购买决策，从而与其可用货币资源存在反向关系，也间接觉定了消费者的购买能力。

　　(3)关于P*的解释.

　　P*这一指标不容易界定，因为基准价格本身就不好给出严格的定义。在这里试图解释为：P* = 房地产企业的开发成本C+ 社会平均利润R。其中的平均利润R，随经济的增长而增加，在这里，可不多做考虑。而P*组成的前半部分，即成本C一项，主要可由两大部分说明。

　　C = f ( l, j)

　　土地成本即地价表示为l。地价作为商品住宅成本最为重要的组成部分，近些年来，始终呈现上涨趋势。

　　建材成本表示为j。钢材和水泥，是住宅建设中最为重要的建材。近年来，在GDP不断增长，，钢铁、水泥等建材需求膨胀，价格也一路上涨，加大了房产企业的开发成本。

　　通过以上研究，首先探寻商品住宅价格波动的动力因素，进而建立了商品住宅价格波动决定模型，分析我国商品住宅价格理性波动的作用机理。旨在促使我国商品住宅价格在健康、平稳的轨道上运行。

　　[参考文献]

　　[1]刘枫，刘君，我国住宅价格的理性分析及其调控[J]，房地产市场，2006.6，P18-P19.

　　[2]余凯，中国房地产价格上涨的内生机制研究[J]，云南大学学报，2006.9，P16-P18.

　　[3]刘洪玉，沈悦，房地产价格变化规律的经济学分析[J]，建筑经济，2004.9，P24-P26.

　　[4]林素钢，宏观调控背景下的中国房地产价格分析[J]，南通大学学报，2007.8，P27-P29.

　　[5]许小年，走入迷途的中国商品住宅价格[J]，香港《明报》，2005年3月4日.

　　[6]李宏瑾，供给刚性、市场结构与金融——关于房价的Carey(1990)模型扩展[J]，经济与金融，2006年8月，P36-P38.

　　[7]张红，房地产经济学，清华大学出版社，2005.