案例一中的开发商，明知自己未能取得商品房预售许可证，违反了《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度”之规定，涉嫌非法取得;而案例二中的开发商，明知卖出的VIP卡数远超房源数，绝大多数认购人无缘选房，却以出售VIP卡为手段，吸收认购人的大额资金用于营利活动，涉嫌故意欺诈。据了解，目前在房产市上，认购人个体所交纳的“诚意金”数额不等，少的几千元，多的十几万元，甚至几十万元;而对开发商整个楼盘来讲，所吸收的“诚意金”数额就可想而知了，其中有多少属非法取得除了开发商外恐怕无人知晓。开发商占用“诚意金”的时间长短也不尽相同，短则几个月，长则达一年以上，给认购人所造成的损失显然。

　　四、VIP卡转让效力的认定

　　笔者认为，VIP卡的转让可以理解为未进行权属登记的预售商品房的转让，其在买卖中的投机性为炒作带来了市场，于是转让纠纷应运而生。去年12月，丰城市法院受理了一起VIP卡转让纠纷案件，李女士花了2万元购买了某开发商VIP卡，随即以2.6万元的价格转让给了洪先生，从中挣取了6千元，双方未签订转让协议。当开发商集中摇号时，洪先生无缘选房，于是双方产生纠纷，要求李女士返还从中挣取的6千元。

　　VIP卡转让效力究竟该如何认定?我国《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，明确了未取得权属证书的房产不得转让;该法第四十五条又规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，从中又隐约看出未取得权属证书的预售商品房又可以转让，但至今未见国务院出台相关规定，法律条文内容的不一致性为认定VIP卡的转让效力带来了困难。为此，审判实践中存在二种对立观点：一种观点认为有效，理由是VIP卡本身存在价值，如股票、商标等一样属有价物，在法无明文禁止时，其转让具有合理性;另一种观点认为无效，认为如果允许VIP购房卡进行有偿转让，则难逃恶意炒作之运，无疑会扰乱房地产开发市场的正常经营秩序，给过热的房产市场带来负面影响。

　　五、完善VIP购房卡管理之对策

　　一是建立VIP购房卡管理法律制度，确保有序发放。一要严格禁止未取得预售许可证的开发商发放VIP购房卡，遏制不当竞争，维持商品房的正常营销秩序;二是强制规定开发商所销售的VIP卡数额不得超过可供房源数量，预防开发商非法吸收资金;三要把公证制度引入VIP购房卡的销售，强化过程监督，增加销售透明度，预防开发商暗箱操作;四是加大政府部门对开发商的监管力度，对违规发放VIP购房卡者实行制裁。

　　二是对“诚意金”的性质作出明确司法解释。将不规范的行业用语导入法律用语之中，明确“诚意金”属定金性质，强化开发商的保证责任，即开发商必须保证认购人有合理房源可选，若认购人未能参与摇号、选房或者未能选中房源，开发商应在合理期限内无条件地将认购金归还认购人。

　　三是规范认购合同。明确规定双方的权利、义务与违约责任。

　　可以从VIP卡认购金数额、集中摇号时间、选房时间、开发商可供认购人选择房源的位置、楼层、房号、户型、面积、朝向、认购不成时还返认购金的时间以及不履行合同应承担的责任等方面进行规范。适当增加开发商的义务和责任，切实保护认购人的合法权益。

　　四是建议修改最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关内容。《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，在运用中可能产生理解歧义，即理解为认购人一旦认购了VIP购房卡，就应当与开发商签订正式的商品房买卖合同，否则就构成违约，已经向开发商交付的定金不得要求返还，这显然对认购人不利，因通常情况是先签订认购合同，后签订正式房屋买卖合同，否则认购合同不对认购人形成“绑架”?为此，笔者建议将该条中的“当事人”修改为“出卖人”。

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