【分　 类】 信息科技
【关 键 词】 数据包络分析,  经营效率,  评价,  目标改进
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正文：

　　摘要： 本文应用DEA模型对二十三家上市房地产公司的业绩进行了实证研究，通过DEA有效分析和规模效益分析，对房地产上市公司的业绩进行了有力的效率衡量，为投资者的理性投资提供了参考依据，且通过松弛变量法分析为上市公司提高效率提供了改进方法。

　　关键词：数据包络分析, 经营效率, 评价, 目标改进

　　一.序言

　　房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济

　　的可持续发展。

　　当前，房价高涨，温总理在做政府报告时，明确提出要加大保障性住房建设和棚户区改造力度，使低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解，促进房地产市场稳定健康发展，采取更加积极有效的政策措施，来稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

　　而要提出正确的政策，就必需要有准确的判断。这样，如何评价房地产公司投入产出效益即成为一项重要而复杂的系统工程。要明确房地产公司中上市公司的投入产出是否是有效的，必须拿出一套科学、完整的衡量方法。本文采用DEA(数据包络系统)对房地产公司进行分析。

　　二 实证分析部分

　　2.1数据来源

　　基于DEA的基本原理，我们可以建立起来评价上市房地产公司业绩的DEA模型。首先将各上市公司视为不同的决策单元，对其业绩进行DEA有效分析，即从公司的投入资源和产出之间的逻辑关系入手来衡量房地产公司经营活动的效率。因DEA模式上处理有多投入，多产出的特征，我们选取了“总资产”和“主营业务成本”作为两项输入指标，其中，为总资产(万元)，为主营业务成本(万元)。在反映产出成果的输出指标中选取了：­­为主营业务收入(万元)，是衡量上市公司盈利能力最常用的指标;为净利润(万元) ，反映收益质量的净额;为净资产收益率(%)，反映公司所有者权益的投资报酬率。在样本选取上，我们选取了有代表性的二十三家房地产上市公司的数据，来比较其相对的有效性。数据来源于鑫网通达信，2009年9-30日的数据通报。原始数据见附表1。

　　2.2数据的无量刚化处理

　　虽然DEA模型不受量纲的影响，但是原始数据中现金流量净值中存在负值，若直接带入DEA模型则难以求得线性规划的解，所以要把原始数据按照一定的函数关系式归一到某一无量纲区间。这里采用功效系数法1(功效系数法实质上是无量纲化的方法，它把各指标实际值转化为可比的功效系数，其转换公式为)，具体做法如下：

　　设，为第项指标的最大值;，为第项指标的最小值。则，。无量纲化处理后的DMU输入输出表,见表1。

　　表1. 经过中心化处理后的数据

　　证券代码

　　股票名称

　　输入

　　输入

　　输出

　　输出

　　输出

　　000014

　　沙河股份

　　0.613467

　　0.628411

　　0.635002

　　0.643777

　　0.839454

　　000024

　　招商地产

　　1

　　1

　　1

　　1

　　0.743337

　　000042

　　深长城

　　0.657345

　　0.71369

　　0.710737

　　0.682001

　　0.767786

　　000069

　　华侨城A

　　0.749003

　　0.774469

　　0.786939

　　0.850475

　　0.783526

　　000540

　　中天城投

　　0.642921

　　0.683806

　　0.677827

　　0.747479

　　1

　　000546

　　光华控股

　　0.6

　　0.632971

　　0.62107

　　0.620168

　　0.762749

　　000609

　　绵世股份

　　0.607128

　　0.600452

　　0.600175

　　0.621062

　　0.695173

　　000616

　　亿城股份

　　0.665886

　　0.702313

　　0.692231

　　0.676962

　　0.740084

　　000668

　　荣丰控股

　　0.607529

　　0.607914

　　0.61149

　　0.633931

　　0.762854

　　000671

　　阳 光 城

　　0.626364

　　0.711816

　　0.671436

　　0.628385

　　0.724449

　　000965

　　天保基建

　　0.632438

　　0.630679

　　0.629696

　　0.65274

　　0.732529

　　002208

　　合肥城建

　　0.615369

　　0.632498

　　0.627519

　　0.637057

　　0.750367

　　002305

　　南国置业

　　0.613448

　　0.63772

　　0.633938

　　0.658454

　　0.833158

　　600193

　　创兴置业

　　0.603582

　　0.6018

　　0.602479

　　0.615418

　　0.673662

　　600239

　　云南城投

　　0.685515

　　0.629413

　　0.632239

　　0.656279

　　0.716055

　　600240

　　华业地产

　　0.654026

　　0.631202

　　0.630808

　　0.68882

　　0.766107

　　600322

　　天房发展

　　0.690749

　　0.664705

　　0.657874

　　0.641015

　　0.696537

　　600555

　　九龙山

　　0.623542

　　0.6

　　0.6

　　0.623596

　　0.688877

　　600620

　　天宸股份

　　0.611007

　　0.605391

　　0.603146

　　0.6

　　0.6

　　600732

　　上海新梅

　　0.614743

　　0.608972

　　0.610115

　　0.629769

　　0.745331

　　600791

　　京能置业

　　0.621507

　　0.602041

　　0.601477

　　0.6048

　　0.642078

　　600823

　　世茂股份

　　0.74877

　　0.676343

　　0.679745

　　0.698335

　　0.713746

　　601588

　　北辰实业

　　0.842092

　　0.899077

　　0.920255

　　0.871784

　　0.752571

　　2.3数据分析结果

　　将处理过后的数据代入数据包络分析模型求解，可以得出DEA有效值的值和各松弛变量的解，具体结果见表2。

　　表2.上市公司的DEA有效表

　　DMU序号

　　公司简称

　　规模收益值

　　DEA 有效值

　　松弛变量

　　1

　　沙河股份

　　1

　　1

　　0

　　0

　　0

　　0

　　0

　　2

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