2.1.4 成本逼近法应用要点

　　成本逼近法一般适用于新开发土地或者土地市场欠发育、少有交易的地区或类型、无法采用其他评估方法进行估价的农村集体建设用地价值评估。在使用成本逼近法的情况下，由农用地流转为集体建设用地或者集体建设用地流转为国有建设用地的过程中，土地权益将得到进一步或者完全释放，土地增值收益由此产生。因此，农村集体建设用地流转的价值应当包含这部分土地增值收益，也就是集体建设用地与国有土地实现“同地、同权、同价”的经济内涵。

　　2.2 生态价值评估方法与要点

　　随着经济进程的推动，农村集体建设用地的生态价值越来越受到重视，对于生态价值评估方法的研究已经成为国内外专家学者关注的热点之一，近年来在评估方法的理论研究上取得了很大的进展。农村集体建设用地生态价值评估基本上是借鉴资源环境生态价值核算的一些方法，目前研究较为深入、应用较为广泛的农村集体建设用地生态价值评估方法有市场价值法、生产率变动法、影子工程法、市场替代法、固碳制氧法、机会成本法、旅行费用法、防护费用法、条件价值法、能值分析法等。根据以往学者研究将上述方法分为四类，本文将该分类评估方法进行分析如下。

　　2.2.1 直接市场技术

　　直接市场技术是资源环境经济学中进行价值评价最成熟的技术方法。直接市场技术应用前提是已有完善的市场交易和市场价值，通过生态资源直接体现的实际市场价值进行评价，该技术主要包含的评估方法是市场价值法和生产率变动法。理论上，直接市场技术是应用最广泛的价值评价方法，但由于生态系统的变化程度、复杂性和多样化，定量评价难以确定。生态价值由于受到时间、地域、质量、交易情况的影响，需要进行各因素的修正，操作过程中易受到主观因素的影响，难以保证评估结果的准确客观。

　　2.2.2 替代市场技术

　　替代市场技术是对直接市场技术的扩展和延伸，是一种间接市场技术。由于某种生态资源尚未形成市场价值，可以参考已发展完善的其他替代资源的市场交易和市场价值，从而得到间接估算的生态价值。应用替代市场技术时，可采用的评估方法有影子工程法、市场替代法、旅行费用法、固碳制氧法、机会成本法、防护费用法等，主要围绕假设生态资源破坏付出的代价及修复成本费用，因此应用该技术所得的生态资源评估值相对较低。

　　2.2.3 模拟市场技术

　　模拟市场技术是应用条件价值法采用问卷调查或直接询问的方式，在假设预想市场的情况下，调查人们对商品或服务的接受程度和支付意愿，继而通过人们的意愿来估计并体现生态资源的价值。在国外，条件价值法在土地价值评估中的应用非常普遍，但在国内，条件价值法起步晚，近年来才逐步得到越来越广泛的应用。该方法适用于无直接市场和替代市场的环境区域，优点是采用直接询问或问卷调查的方式简单易行，缺点是该方法随意性、主观性强，取得的数据容易产生偏差，且条件价值法后期需完成的整理和分析工作量大。

　　2.2.4 能值分析技术

　　能值分析法通过构建能值分析系统图和项目表估算太阳能值和能值美元，对系统进行定量化处理进而建立能值分析指标体系。该方法提供了不同于仅核算货币价值又可表达价值量的环境价值度量标准，把生态系统和社会经济系统有机统一起来，为自然资源的有效利用和经济政策的科学制定提供了技术手段。在应用过程中，能值分析法依然存在一些问题，能值转换率计算分析的难度较大，同时，能值分析反映的是自然资源的供给程度，而非社会对生态价值服务的需求量。作为一项较新的技术，能值分析法依然需要进一步完善，能否广泛应用于农村集体建设用地价值评估中有待实践检验。

　　2.3 潜在价值评估方法与要点

　　针对农村集体建设用地流转现状来看，潜在价值主要体现为发展权价值，是指“改变农村集体建设用地用途(例如由集体工业用地变成商业用地、城市居住用地等)或提高集体建设用地利用强度(例如集体工业用地转为外资开发的工业用地)而获利的权利”(诸培新等，2009)。虽然各地方政府已陆续出台当地的农村集体建设用地流转试行文件，但目前为止并没有国家性的法律法规进行认定，国内学术界对农村集体建设用地发展权的研究不足，尤其缺少发展权的价值评估方法。目前，对农村集体建设用地进行发展权价值评估的方法主要是差值法。差值法是根据改变农村集体建设用地用途或提高土地利用强度后土地的价值与土地现实使用条件下的价值差，是从土地利用方式的改变角度考虑的，应用范围广泛，适用于所有具有潜在价值即发展权的土地。在使用差值法评估潜在价值时，应当注意土地用途转变前后考虑因素的改变，农村集体建设用地现实价值是在现有用途的条件下产生的，而土地利用方式改变后则应当是土地最充分利用和效益最大化条件下产生的价值。

　　结论 目前，农村集体建设用地流转已经在全国范围内逐步展开，关于农村集体建设用地流转的法律法规也在进一步调整完善的过程中，但关于集体建设用地的价值评估并未形成规范有效的体系，大量农村集体建设用地流转价值失真，造成土地利用效率低，土地资源浪费，土地市场混乱，妨碍农民根本利益的实现。因此，出台相应的评估指导意见已成为当前亟待解决的现实问题。

　　农村集体建设用地流转过程中，集体土地所有权不发生改变，仍然保持土地的社会保障功能，并不体现在流转的土地价值中。因此，农村集体建设用地流转完整价值构成包括经济价值、生态价值和潜在价值。研究不同环境下，针对不同价值采取各自适用的评估方法，分析各评估方法的要点，提出相应的评估方案，以便建立合理可行的农村集体建设用地价值评估体系。

 2/2   首页 上一页 1 2