摘要：本文从新一轮工业用地基准地价更新工作的实际出发，总结了本轮工业用地基准地价更新的特点、基本思路以及评估方法，提出了实际工作中遇到的问题以及解决方法。其中，工业用地基准地价更新过程中遇到的问题和解决方法是本文的探讨重点。
关键词：基准地价；工业用地；地价评估
Study on the Evaluation of Industrial Land during the New Round Updating Work of Standard Land Price
Abstract: Based on the new round updating work of the standard industrial land price,characteristics,basic ideas and evaluation approaches were summarized, existing problems and its countermeasures were put forward as an emphasis.
Key words: standard land price；industrial land；evaluation of land price
1 引文
江苏省国土资源厅土地利用处于2007年4月出台《2007年江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》，该技术规范大大提高了全省各城镇基准地价成果的科学性和规范性。该规范对工业用地基准地价更新工作中的一些重要问题作出明确规定，如工业用地区段的划分、级别的划分、地价监测点的布设与评估等。
2 新一轮工业用地基准地价更新的特点、基本思路和评估方法选择
本轮工业用地基准地价更新工作的主要特点是“以价定级”，与上轮“多因素综合定级”为特点的基准地价更新工作完全不同，所谓“以价定级”是指地价区段的划分是以地价监测点地价为基础，而土地级别的划分是以区段地价为基础。本轮工业用地基准地价更新主要是以地价区段为主体来构建基准地价更新体系，弱化了级别基准地价的作用。这一点与《技术规范》中规定基准地价应向精细化方向发展的要求是一致的。本轮工业用地基准地价更新的基本思路与上轮截然不同。其基本思路如下：首先，按照城镇工业用地的地价水平分异规律初步划分工业用地土地级别。其次，在初步划分的土地级别内划分地价区段，并根据地价水平差异相应调整土地级别。再次，在划分的地价区段内布设地价动态监测点，同时搜集相关比较案例，根据地价监测点地价求取区段地价。最后，根据区段地价水平再次适当调整土地级别，求取级别地价。本轮工业用地基准地价更新工作中地价监测点的评估主要选用市场比较法和成本逼近法，对于特殊工业用地的评估则相应采用收益还原法、直接比较修正法等其他评估方法。
3 新一轮工业用地基准地价更新过程中遇到的问题及解决方法
3.1 高新技术产业用地的地价评估
随着我国高新技术产业的蓬勃发展，高新技术产业用地的比重呈现出逐渐增加的态势。针对这种新的工业用地类型的地价评估，《技术规范》并没有给出明确的评估思路和技术方法。在本轮基准地价更新中采用收益还原法和市场比较法来评估该类型工业用地的地价水平。在收益还原法中，第一步是求取总收益。该总收益可以选取同一供需圈内相同或相似类型的3家高新技术企业，采用比较法的思路来求取。第二步是求取总费用。总费用中包括一般正常合理支出、折旧费、建筑物收益、其他资产的收益等方面。第三步是求取土地纯收益。从总收益中扣除总费用以后，即为土地纯收益。第四步是求取合适的土地还原率。需要注意，由于高新技术产业的投资风险比一般的工业投资风险高，因此高新技术产业用地的土地还原率应该比一般工业用地的土地还原率高1%到2%左右。最后是选择合适的公式求算地价。
另外，本轮基准地价更新工作中同时选用市场比较法评估高新技术产业用地。在市场比较法中除了要进行正常的影响地价的因素因子修正外，还要进行“投资风险因素”的修正。本轮基准地价更新过程中对于高新技术产业用地相对于一般工业投资的风险系数还没有具体量化，往往是凭借估价师的对产业投资风险的经验作出修正。如何科学量化投资风险是运用市场比较法评估高新技术产业用地地价的关键所在。这一点在以后的工业用地基准地价更新工作中还有进一步研究的空间。
3.2 城市的老城区工业用地交易案例数量和质量不足
由于采用市场比较法评估工业用地地价，所搜集的工业用地交易案例的数量和质量就成为能否正确评估地价的关键。但是现实中遇到的问题有二：一是搜集的交易案例的数量偏少。城市的老城区主要定位为商业和居住用地，工业用地的出让、转让案例偏少。因此，本次基准地价更新工作中搜集了土地收购储备案例、征地案例、土地置换补偿案例等，并对这些案例进行标准化处理，从而大大丰富了交易案例的选择性。因此，交易案例除了选择土地出让、转让案例，也要搜集一些其他的交易案例，进行标准化处理后也能作为评估的比较案例使用。二是搜集的交易案例的质量偏低。通过城市国土部门搜集的土地交易案例明显不符合市场比较法的要求。具体表现在这三个方面：（1）交易案例的价格明显偏低。城市工业用地的地价受各种非客观因素的影响，按照国家规定的最低价出让大部分工业用地。（2）大部分工业用地还是采用协议出让的方式。作者认为，老城区工业用地的土地增值收益很大程度上是因为政府对公共基础设施的相关投入带来的，因此该增值收益应该属于政府，用地单位不应该享有这部分土地增值收益。但是采用协议出让的方式，缺乏竞争机制，就导致政府将这部分增值收益让渡给用地单位。（3）各种土地优惠政策影响。土地出让金的交付方式、返还、减免等现象在搜集土地交易案例的过程中层出不穷。针对以上三点，要求审慎对待每一个土地交易案例，需要根据不同的地价影响因素建立相应的修正体系，将非正常市场交易案例修正为正常市场交易案例。这样才能最大限度地提高土地交易案例的可用性
3.3 城市内部各区域工业用地的地价平衡问题
本轮工业用地基准地价更新过程中，各区域工业用地的地价平衡问题是需要重点解决的问题之一。城市内部各区域工业用地地价水平不平衡的原因大致有以下四点：（1）城市内部各区域地价孤立运行、协调性差。各区域工业用地基准地价的评估均是以当地房地产市场状况为依据进行的，很少甚至没有考虑到被评估区域在城市宏观区位上的地价水平层次，更没有对城市土地进行必要的科学分等，地价水平缺乏总体控制。同时，缺乏地价协调的科学方法与指标，各区域地价水平的高低只是凭借评估者的主观印象加以判断，地价评估结果缺乏科学性、可用性。（2）城市内部各区域土地市场发育程度各异，仅凭感观难以判断基准地价评估精度。（3）城市内部各区域政府的地价意识不同、地价内涵的理解不一。（4）地价评估中只注意评估的科学性、而不考虑艺术性。
一般情况下，城市内部各区域的地价呈现出由中心向外围逐渐递减的基本规律。但是，现实情况要复杂得多。因此，在评估工业用地基准地价过程中首先需要建立工业用地因素因子量化体系，根据实际地价水平来修正相应的地价因素因子，提高评估过程的科学性。同时，还需要从宏观区位上把握工业用地地价的基本格局，考虑产业结构、功能定位、产业集聚等方面的因素因子对于工业用地地价的影响，尽可能将这些因素因子量化，从科学性和艺术性两个方面来综合平衡城市内部各区域工业用地地价水平。
4 结论
新一轮工业用地基准地价更新中高新技术产业用地的评估、老城区工业用地交易案例数量和质量不足、城市内部各区域工业用地地价平衡问题这三方面在实际操作过程中都得到了比较好的解决，同时，随着我国地价管理水平的要求逐步提高，这些问题会逐渐成为今后研究和讨论的热点。
5 参考文献
[1] 国土资源部土地估价师考试委员会编
.土地估价理论与方法[M]
.北京：地贸出版社，2002
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[2] 《城镇土地估价规程》[S] （GB/T 18508-2001）
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[3] 2007年江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范
.江苏省国土资源厅土地利用处.2007
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